Contratti di locazione ad uso abitativo - parte prima -

Premessa

In caso s'intenda locare un immobile occorre ricordare che le leggi di riferimento sono la 431/98 e la 392/78 nelle parti non abrogate.
Obiettivo delle norme è regolare i rapporti fra le parti, nel caso specifico: locatore, locatario e, eventualmente, sublocatario.
É bene sottolineare che l'ultimo comma dell'art.1 della legge n.431/98 prevede la forma scritta ad substantiam per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo a seguito della sua entrata in vigore.
Per i contratti perfezionati in precedenza la forma scritta è utile a carattere probatorio.

Parti del contratto possono essere sia persone fisiche, sia persone giuridiche (società).

Che tipo di contratto utilizzare in caso si voglia locare un immobile ad uso abitativo?

Vediamo in breve le diverse tipologie che, a secoda dell'esigenze delle parti contraenti, si possono adoperare:

CONTRATTO LIBERO AD USO ABITATIVO ai sensi dell'art.2, comma 1, legge 9 dicembre 1998 n.431. Lascia la possibilità alle parti di stipulare, a canone libero, un contratto per la durata minima di quattro anni, rinnovabili di altri quattro. Alla prima scadenza il locatore ha la facoltà di disdire il contratto, dandone preavviso di sei mesi al conduttore, a mezzo raccomandata, specificando il motivo e solo se rientra fra quelli previsti dalla legge 431/98 art.3 comma 1. Nel caso in cui il contratto prosegua trascorsi altri quattro anni è possibile ritrattare le condizioni e aggiornare il canone oppure non rinnovare il contratto. Sei mesi prima della scadenza del contratto una delle due parti deve inviare una raccomandata all'altra indicandovi le proprie intenzioni. Nel caso in cui non vi sia risposta alla raccomandata,  mancato accordo, allo scadere del secondo quadriennio il contratto s'intende risolto. Se  invece nessuna delle due parti sei mesi prima dello scadere del contratto invia lettera raccomandata in cui esprime le proprie intenzioni, il contratto s'intende tacitamente rinnovato per tulteriori quattro anni alle medesime condizioni, ossia con lo stesso canone.

CONTRATTI REGOLAMENTATI

1. contratto di locazione 3+2 art.2, comma 3, legge 431/98, consente alle parti di stipulare contratti con durata, canone e condizioni secondo uno "schema tipo"definito in sede locale dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini maggiormente rappresentative. La durata del contratto dovrà essere di tre anni prorogabile di due. Dopo il triennio se le parti non si esprimono in nessun modo il contratto s'intende tacitamente rinnovato per altri due anni. Il locatore, trascorsi i tre anni può disdire il contratto solo nel caso voglia utilizzare per uso personale l'abitazione in oggetto, se voglia effettuare opere di manutenzione straordinaria o vendere. Nell'ultimo caso il conduttore ha diritto alla prelazione a parità di prezzo.Trascorsi i due anni le parti potranno decidere se rinnovare, proseguire o estinguere il contratto secondo le regole previste per i contratti liberi;
2. contratti ad uso abitativo transitorio art 5 legge 9 dicembre 1998 n.431, le condizioni per effettuare questo contratto sussistono se vi è comprovata necessità da parte del locatore o del locatario. La durata del contratto non deve esser inferiore a un mese e non superiore ai 18 mesi. Questo tipo di contratto non è rinnovabile, ma l'inquilino in caso di gravi motivi documentati, inviando una raccomandata tre mesi prima, può retrocedere da esso.

Il canone previsto è di tipo concertato, ovvero valori minimi e massimiprevisti dagli accordi territoriali della zona omogenea in questione relativi ai contratti concordati che vanno espressi in euro al metro quadro.

L'argomento prosegue sul prossimo post con altre tipologie di contratti di locazione per civile abitazione.