Come valutare un posto auto

I posti auto privati, soprattutto in città e nelle zone limitrofe, sono molto ricercati. Vediamo insieme cos'è un posto auto,  se si può vendere o acquistare separatamente dall'unità abitativa e come si valuta.

Cosa s'intende per posto auto?

Per posto auto intendiamo uno spazio delimitato e contrassegnato nell'ambito delle parti comuni del condominio, quali cortile, piazzale o piano interrato.

I posti auto possono essere coperti o scoperti e consentono di parcheggiare l'auto all'interno della proprietà privata.

Come si valuta un posto auto?

Le quotazioni dei posti auto coperti sono indicativamente pari alla metà del valore attribuito ai box auto nella zona di riferimento.

Il valore dei posti auto scoperti è pari a un terzo del valore attribuito ai box auto della zona di riferimento.

Si possono vendere i posti auto separatamente dall'appartamento di proprietà?

I posti auto sono sempre abbinati ad un appartamento e questo ha reso spesso piuttosto discussa la loro vendita separata. Vediamo alcune normative di riferimento per cercare di capire meglio.

Ricordo comunque che è importante fare riferimento anche al proprio regolamento condominiale che può aiutarci a capire in quale dei seguenti casi rientra il nostro posto auto e quindi se è possibile o meno alienarlo separatamente dall'abitazione.

Come prima cosa occorre ricordare la Legge 122/89 (c.d. legge Tognoli) che ha introdotto importanti modificazioni in tema di disciplina dei parcheggi allo scopo di agevolare la costruzione nel sottosuolo o l'ampliamento di posti auto a servizio di fabbricati già edificati.

I punti salienti di tale disciplina possono essere individuati come segue:

1. i parcheggi realizzati in base a detta legge non possono essere alienati separatamente rispetto all'unità immobiliare alla quale sono legati da rapporto di pertinenzialità (art. 9 della Legge 122/89). Va osservato tuttavia che, per effetto della novellazione introdotta con l.
2.  35/2012, il V° comma dell'art. 9 in esame attualmente ammette (con la sola eccezione dei parcheggi "convenzionati") la cessione separata, alla sola condizione che il posto auto sia comunque destinato a pertinenza di unità immobiliare sita nello stesso comune;
3. è sufficiente l 'autorizzazione comunale ai fini della costruzione di detti posti auto (non già della concessione, come d'ordinario);
4. gratuità del rilascio del provvedimento autorizzativo comunale;
5. possibilità che si faccia deroga agli strumenti urbanistici vigenti;
6. previsione di una fattispecie di silenzio assenso con riferimento a progetto conforme agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti vigenti, silenzio assenso rafforzato dalla possibilità che l'intervento sia attuabile in forza di semplice presentazione di SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività);
7. sufficienza di quorum deliberativo pari alla maggioranza sia dei capi sia del valore millesimale ai fini dell'assunzione della deliberazione condominiale necessaria per procedere alla costruzione dei parcheggi, nonostante la natura di innovazione dell'opera (es: se richiedente la maggioranza dei partecipanti ed i due terzi del valore ai sensi degli artt. 1120 e 1136 cod. civ.).                                                                                                                                                                                                     

Attualmente si può concludere che per quanto attiene alle edificazioni successive all'entrata in vigore della L. 28 novembre 2005, n. 246, vale la regola della libera cedibilità, anche separatamente rispetto ad unità immobiliare abitativa o commerciale, di box e/o posti auto. Gli autoparcheggi alienati separatamente non saranno inoltre gravati da alcun diritto in favore dei titolari delle altre unità immobiliari di cui si compone l'edificio. Rimane interamente ferma la specifica normativa dettata dalla c.d. Legge Tognoli, rimasta integra all'esito della novella in parola.

Si ringrazia Wikijus per le informazioni legate alle leggi.

Come valutare un Box auto

Box auto e posti auto sono richiestissimi in città e nelle immediate vicinanze.

Difficoltà di parcheggio, lavaggio strade e appartamenti sempre più piccoli rendono il box auto o autorimessa o garage un oggetto del desiderio per molte famiglie che sperano di poterlo in parte utilizzare anche come ripostiglio per " alleggerire" un po'  la propria abitazione.

Cosa  s'intende per garage, autorimessa o box auto?

Sono vani chiusi destinati al deposito di automobili, possono essere doppi o singoli.

Generalmente i box doppi si trovano nelle nuove abitazioni e vengono ricavati in ampi piani interrati possono essere doppi in lunghezza (le auto  vengono accodate al loro  interno) o in larghezza (le auto vengono parcheggiate una affiancata all'altra). Solitamente sono chiusi da portoni basculanti. Le dimensioni di un box singolo vanno dai 5/6 metri x 2,4/3 metri circa, ossia dai 12mq ai 18 mq circa. A seconda delle dimensioni il garage può esere utile anche per parcheggiare cicli e moticicli, installare una scaffalatura da usare come un'estensione del ripostiglio di casa nel caso in cui sia presente o per crearne uno in caso contrario. Questi aspetti possono essere tenuti presenti al momento della valutazione dell'autorimessa, in gergo si chiamano comodi positivi o negativi, a seconda che siano presenti o meno.

I box interrati hanno accesso da uno scivolo spesso direttamente dalla strada pubblica e sono collegati alle abitazioni dal vano scale e dall'ascensore (se presente). I box interrati non influenzano l'aspetto estetico del fabbricato e risultano essere apprezzati anche perché i rumori dei basculanti e delle auto

non sono percepiti dai residenti dell'edificio stesso.

Per quanto concerne i garage fuori terra, di solito in corpi fabbrica separati, accessibili per lo più dal

cortile condominiale , sono presenti soprattutto in condomini di tipo economico e/o di non recente

edificazione.

I box auto si possono vendere o locare separatamente dall'abitazione?

Nei condomini le autorimesse sono indipendenti e possono essere vendute o locate indipendentemente dall'appartamento, anche a soggetti esterni al condominio. Quindi sono di fatto

autonome unità immobiliari.

In una villetta a schiera l'autorimessa  nel piano interrato , comunicante con i vani ad uso residenziale è solo pertinenza dell'unità abitativa a cui è collegata, anche se in catasto è dichiarata come autonoma unità immobiliare.

Per quanto riguarda  i box auto realizzati in regime agevolato ai sensi della Legge Tognoli (Legge

n. 122/1989) non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono

legati da vincolo pertinenziale. Tale Legge consente di edificare parcheggi nel sottosuolo e al piano

terreno dei fabbricati, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti

(restano fermi i vincoli paesaggistici e ambientali), senza pagare gli oneri relativi al permesso di costruire.

Quali fattori influiscono sul valore di un'autorimessa?

Come accennato nell'introduzione il luogo fa la differenza : in centro e nelle immediate vicinanze da esso i box auto sono molto richiesti. Infatti in queste zone è presente un forte squilibrio fra il numero di abitazioni e uffici ed il numero delle autorimesse. In questi casi le quotazioni possono raggiungere

i 50.000/60.000€ ed oltre per un garage singolo. Nelle zone periferiche o nei piccoli comuni le quotazioni sono nettamente inferiori e si aggirano intorno ai 15.000/20.0000€. Ovvio che si parla di

quotazioni medie ogni regione d'Italia , ogni città e paese avranno le loro quotazioni specifiche.

Incide sul valore del garage il rapporto dato dal numero di abitazioni e il numero di autorimesse

presenti: se il numero di autorimesse è insufficiente  e non riesce a soddisfare la domanda il valore dei box aumenta.

Anche la complementarietà box auto/appartamento ha la sua importanza e la presenza del box fa aumentare di valore l'unità abitativa.