Un'area edificabile è un terreno sul quale, in base agli strumenti edilizi urbanistici in vigore, è possibile costruire.
1. I Piani Urbanistici Comunali (PUC) e le relative norme tecniche di attuazione (NTA);
2.Piani Attuativi, solitamente pluriennali;
3. Regolamento Edilizio (RE).
Come si procede?
Presentato un progetto che rispetti le normative vigenti il comune, rilascia il permesso di costruire, che comporta il pagamento di oneri (ormai introdotto dal 1977 con la legge Bucalossi).
Come si stabilisce il valore dell'area edificabile?
Il valore di un area edificabile dipende dalle sue caratteristiche estrinseche ed intrinseche. Vediamo nel dettaglio cosa sono:
- Ubicazione, i piani urbanistici comunali (PUC) dividono il territorio in zone territoriali omogenee (ZTO) da cui dipendono il tipo di fabbricato che si potrà edificare (residenziale, industriale, direzionale, ecc) e le sue dimensioni. I comuni rilasciano il certificato di destinazione urbanistica in cui si trovano i suddetti dati, attribuiti al terreno in oggetto.
- Cubatura edificabile, la dimensione dell'edificio è legata alle norme stabilite da piano Urbanistico Comunale (PUC) e Regolamento Edilizio (RE). Il parametro di maggiore importanza è l'indice di edificabilità o di fabbricabilità, che da un'immediata indicazione sulle possibilità edificatorie della zona. L'indice di edificabilità è riferito alla superficie territoriale (superficie di un'area edificabile comprensiva delle aeree di pertinenza degli edifici e di quelle destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria) o alla superficie fondiaria ( superficie di un'area edificabile al netto della superficie destinata ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria).
Altri parametri che condizionano la cubatura sono:
- rapporto di copertura;
-altezza massima;
- distanza dai fabbricati;
- distanza dall'asse stradale;
- larghezza sul fronte stradale;
- ecc,
L'incidenza di questi parametri ha, ovviamente , un peso maggiore sulle piccole aree edificabili.
Quali altre caratteristiche possono influenzare l'edificabilitá di un terreno?
- La forma del terreno.
Il fatto che lavorare un terreno agricolo in pianura sia molto più semplice rispetto ad un terreno su un versante ripido risulta abbastanza evidente. È altrettanto evidente che una casa costruita sulla sommità di un versante scosceso, con affaccio su una bella vallata, permetta una vista mozzafiato.
Se ne deduce che, in base all’utilizzo che vogliamo farne, avere informazioni sulle forme di un terreno edificabile, sia un vantaggio nel momento della scelta di acquisto.
Conoscere la pendenza di un terreno, ovvero il grado di inclinazione della superficie rispetto al piano orizzontale, e la sua esposizione al Sole, cioè il punto cardinale verso cui è rivolto, non sono dati di poco conto per pianificare attività ed utilizzo del lotto.
Facciamo alcuni esempi pratici che possono avere impatto su un terreno edificabile.
- Quando si vuole costruire un edificio è importante che il terreno sia stabile e non interessato da eventi franosi. È per questo che è vietato costruire in alcune zone a rischio.
- Oltre a questa evidente necessità, può essere utile considerare le forme del paesaggio per valutare un possibile microclima della zona, magari dovuto ad un incanalamento del vento all’interno di un avvallamento. Avere questa informazione potrebbe migliorare la scelta sugli infissi termici da installare, ad esempio.
- Considerare pendenza ed esposizione è importante anche nel caso si voglia installare un impianto solare, termico o fotovoltaico. In questo caso l’irraggiamento diviene fondamentale ed un terreno con una forte pendenza verso nord, rischia di essere poco produttivo.
Naturalmente, questi sono solo alcuni esempi, ma, a seconda dei casi, sarà facile, ponendo la giusta attenzione ai dettagli prima di acquistare o un terreno, ritrovare e valutare gli aspetti geomorfologici del terreno specifico in condizioni reali.
- Il paesaggio intorno al terreno.
Oltre alle caratteristiche morfologiche del terreno che ci interessa, è importante allargare un po’ l’orizzonte ed osservare ciò che c’è intorno in un raggio più ampio. Infatti, le forme di un’area più ampia ci dicono molto sull’influenza che queste possono avere sul nostro terreno.
Ad esempio, sapere se ci siano alture che possano coprire il sole molto presto, nel pomeriggio, è un dato utile; conoscere da dove arrivi il corso d’acqua che passa nel nostro terreno ci permette di ricavare informazioni sul suo possibile utilizzo e così via.
Naturalmente le caratteristiche geomorfologiche sono molte, ma, in generale, quando si sta scegliendo un terreno è bene osservare ogni dettaglio per poter valutare con attenzione e consapevolezza.
Questo ci aiuterá, inoltre, a scegliere anche il tecnico/i con cui collaborare per approntare il progetto per la nostra futura costruzione. Nel caso ne aveste giâ alcuni di vostra fiducia, potrete consultarvi circa le vostre considerazioni e/o perplessitá fin dalla scelta del terreno stesso.