domenica 29 settembre 2013

La cambiale

Nel diritto italiano, la cambiale è un titolo di credito la cui funzione tipica è quella di rimandare il pagamento di una somma in denaro.
In Italia la disciplina principale è contenuta nella cosiddetta legge cambiaria (Regio Decreto del 14 dicembre 1933, n. 1669).

Tipi di cambiali
Esistono due tipi di cambiali:
  • cambiale tratta da 2 persone (cambiale tratta): il traente dà ordine al trattario di pagare una somma al portatore del titolo. Per legge il traente garantisce la cambiale;
  • pagherò cambiario: l’emittente fa una promessa di pagamento al creditore, ovvero al beneficiario del titolo. La cambiale viene firmata dall'emittente.




La cambiale agraria
La cambiale agraria si distingue, non solo per il regime fiscale particolarmente agevolato, ma anche per il privilegio sui beni.

Cambiali finanziarie
Le cambiali finanziarie sono disciplinate dalla legge 13 gennaio 1994 n. 43. Sono caratterizzate dall'essere emesse in serie, all'ordine, con durata ben delimitata (minimo 1 mese massimo 36 mesi) in cui la girata è senza garanzia per evitare azioni di regresso. L'istituto, mutuato dall'esperienza estera, voleva creare un titolo di credito intermedio tra la cambiale classica e l'obbligazione, ma non ha avuto in Italia la stessa fortuna avuta su altre piazze finanziarie.
Il legislatore, visto l'insuccesso dell'istituto originario, ha tentato di rilanciarlo nel 2003, allungando l'intervallo di tempo per la sua emissione (minimo un mese - massimo 18 mesi).

Cambiale ipotecaria
La cambiale ipotecaria consiste in un credito cartolare garantito da ipoteca. La peculiarità risiede nel fatto che la garanzia non riguarda il credito sottostante ma il rapporto cartolare stesso.
Nel diritto italiano, la cambiale è un titolo di credito la cui funzione tipica è quella di rimandare il pagamento di una somma in denaro. In Italia la disciplina principale è contenuta nella cosiddetta legge cambiaria (Regio Decreto del 14 dicembre 1933, n. 1669).

Tipi di cambiali
Esistono due tipi di cambiali:
  • cambiale tratta da 2 persone (cambiale tratta): il traente dà ordine al trattario di pagare una somma al portatore del titolo. Per legge il traente garantisce la cambiale;
  • pagherò cambiario: l’emittente fa una promessa di pagamento al creditore, ovvero al beneficiario del titolo. La cambiale viene firmata dall'emittente.


La cambiale agraria
La cambiale agraria si distingue, non solo per il regime fiscale particolarmente agevolato, ma anche per il privilegio sui beni.

Cambiali finanziarie
Le cambiali finanziarie sono disciplinate dalla legge 13 gennaio 1994 n. 43. Sono caratterizzate dall'essere emesse in serie, all'ordine, con durata ben delimitata (minimo 1 mese massimo 36 mesi) in cui la girata è senza garanzia per evitare azioni di regresso. L'istituto, mutuato dall'esperienza estera, voleva creare un titolo di credito intermedio tra la cambiale classica e l'obbligazione, ma non ha avuto in Italia la stessa fortuna avuta su altre piazze finanziarie.
Il legislatore, visto l'insuccesso dell'istituto originario, ha tentato di rilanciarlo nel 2003, allungando l'intervallo di tempo per la sua emissione (minimo un mese - massimo 18 mesi).

Cambiale ipotecaria
La cambiale ipotecaria consiste in un credito cartolare garantito da ipoteca. La peculiarità risiede nel fatto che la garanzia non riguarda il credito sottostante ma il rapporto cartolare stesso.






Particolarità della cambiale ipotecaria
La cambiale ipotecaria è assistita da una garanzia su un immobile, che porta il creditore ipotecario al diritto, nel caso di mancato pagamento, di essere soddisfatto delle ragioni del proprio credito con priorità rispetto agli altri creditori. Questi ultimi, con termine derivante dal greco, sono definiti creditori chirografari.
Esiste una profonda differenza tra il regime dell'ipoteca e quello della cambiale ipotecaria. La prima sussiste solo se il credito garantito è ancora in atto, nella cambiale ipotecaria il privilegio non assiste il credito, (rapporto causale che nel frattempo potrebbe essere estinto), ma il rapporto cartolare incorporato nel titolo di credito (materialmente la carta del titolo di credito cioè l'oggetto fisico cambiale oppure assegno che segue le regole del trasferimento mediante la serie delle girate.

La cambiale presenta le seguenti caratteristiche:
  • è un titolo all’ordine: è trasferibile mediante girata;
  • è un titolo autonomo: non si fa riferimento al rapporto fondamentale tra creditore e debitore che ha dato origine all’emissione della cambiale;
  • è un titolo formale: solo il documento che ha i requisiti previsti dalla legge vale come titolo di credito;
  • è un titolo esecutivo: se in regola con il bollo, vale come titolo esecutivo, non c’è quindi bisogno di munirsi di una sentenza di condanna o di un decreto ingiuntivo di pagamento nel caso in cui l'emittente (nel caso del pagherò) e/o il trattario (nel caso della cambiale tratta) non paga a scadenza l'effetto;
  • è un titolo astratto: non dice la causa per cui è stata emessa la cambiale.
Requisiti della cambiale
La cambiale è compilata su appositi moduli prestampati, che vengono predisposti dall’amministrazione finanziaria, con l’assolvimento dell’obbligo di bollatura. Vale anche come cambiale qualsiasi foglio che presenta i requisiti essenziali. I requisiti formali sono quelli essenziali e quelli naturali.
Quelli essenziali sono tali quando la loro mancanza determina la nullità della cambiale. Essi sono:
denominazione di cambiale (vaglia o pagherò cambiario);
ordine o promessa incondizionata di pagamento verso il portatore del titolo;
indicazione nella cambiale del nome di chi è designato a pagare, ossia il trattario (trattario può essere lo stesso traente);
nome del primo prenditore;
data della emissione della cambiale;
sottoscrizione del traente o emittente.
in mancanza di bollo o in parte la cambiale non può essere protestata si può solo adire nei confronti del traente o emittente in sede opportuna;
Quelli naturali sono tali quando la loro lacuna viene colmata da norme suppletive. Essi sono:
scadenza: se manca, la cambiale si considera pagabile a vista; altrimenti le scadenze previste sono: a vista, a certo tempo vista, a certo tempo data, a giorno fisso;
indicazione del luogo di emissione: in mancanza si considera sottoscritta nel luogo accanto al nome del traente o emittente; in mancanza anche di questo la cambiale è nulla;
indicazione del luogo di pagamento: in mancanza la cambiale è pagabile accanto al nome del trattario o luogo di emissione; è possibile anche indicare anche il domicilio di un terzo (cambiale domiciliata).
Se inoltre la cambiale non sia validamente bollata o sia solo bollata in parte, in mancanza di tale requisito, non ha nessun effetto giuridico quindi non può essere oggetto di protesto.

Cambiale in bianco
Il titolo privo di alcuni requisiti essenziali non vale come cambiale, ma solo nel momento in cui viene richiesto il pagamento. È possibile quindi riempire la cambiale anche successivamente l’emissione con l’accordo di riempimento. È necessario solo che la cambiale all’emissione sia provvista della denominazione “cambiale” e della sottoscrizione dell'emittente.
C’è il rischio comunque che l’accordo di riempimento non venga rispettato, con abusivo riempimento. L’eccezione di abusivo riempimento è un’eccezione personale, quindi non è opponibile al terzo possessore in buona fede. L’accordo di riempimento decade dopo 3 anni dalla sottoscrizione.

Circolazione
La disciplina ricalca quella dei titoli di credito all’ordine, con alcune peculiarità. Il trasferimento può essere escluso dal traente o dall’emittente, con clausola “non all’ordine”. In questo caso la cambiale è trasferibile solamente tramite cessione dei crediti. La girata deve essere apposta sulla cambiale, può essere pieno o in bianco. Deve essere incondizionata. Anche nella cambiale il possessore in buona fede del titolo prevale acquisendo la cambiale sul legittimo proprietario spossessato. Il girante, infatti, risponde come obbligato di regresso.

Capacità cambiaria
La sottoscrizione di cambiali è un atto eccedente l’ordinaria amministrazione. Può emettere una cambiale autonomamente solo il maggiore di età.
Minore e interdetto: può assumere obbligazioni cambiari solo tramite rappresentante legale e solo previa autorizzazione del giudice.
Per gli inabilitati e i minori emancipati c’è bisogno della firma del curatore “per assistenza” oltre che la firma dell’interessato. In mancanza il curatore è obbligato personalmente.

Rappresentanza cambiaria
Il rappresentante cambiario senza poteri è in deroga al diritto comune obbligato come se avesse firmato in proprio. Il falso rappresentato può eccepire anche al terzo possessore in buona fede il difetto di rappresentanza.

Obbligazioni cambiarie
Indipendenza delle obbligazioni cambiarie: ciascun obbligato cambiario assume un’obbligazione indipendente dalle altre: ciò significa che se l’obbligazione del traente è invalida per falsità della firma, coloro che si sono obbligati successivamente sono obbligati al pagamento della cambiale.
Gli obbligati cambiari
Gli obbligati cambiari sono obbligati in solido verso il portatore della cambiale stessa. Esistono due categorie di obbligati cambiari: diretti e di regresso. L’azione nei confronti di quelli diretti non è subordinata a particolari formalità, l’azione nei confronti di quelli di regresso è subordinata al verificarsi del rifiuto dell’accettazione o del pagamento e alla levata del protesto. Sono obbligati diretti: emittente, accettante, loro avallanti. Sono obbligati di regresso: traente, giranti, loro avallanti, accettante per intervento.

Gradi cambiari
Nei rapporti interni solo uno deve sopportare il peso del pagamento, gli altri sono per legge garanti di grado successivo. Nella cambiale tratta i gradi sono: accettante, traente, giranti. Nel vaglia i gradi sono: emittente e giranti. Se paga un obbligato di grado intermedio è liberato nei confronti sia del debitore che nei, rapporti interni. Egli ha diritto di rivalsa sugli obbligati di grado anteriore.

Accettazione
L’accettazione è una dichiarazione con la quale il trattario si obbliga a pagare la cambiale alla scadenza. Con l’accettazione il trattario diventa obbligato principale, prima non si può esercitare nei suoi confronti alcuna azione. 
La presentazione all’accettazione è una facoltà del portatore, il traente può vietare che la cambiale sia accettata, fermo restando che anche la cambiale non accettabile deve essere presentata per il pagamento. 
Se è a certo tempo vista la presentazione all’accettazione è obbligatoria, poiché la scadenza decorrerà dalla data di accettazione. Deve essere incondizionata ma può essere limitata ad una sola parte della somma.

Pagamento della cambiale
Il portatore
Il portatore, della cambiale è colui che è legittimato a richiedere il pagamento. Chi paga deve controllare solo la regolarità formale delle girate, le girate cancellate si hanno per non scritte, se una girata è in bianco il beneficiario si presume essere colui che ha girato la cambiale successivamente. La cambiale deve essere presentata al pagamento al trattario, all’emittente o alla diversa persona indicata.
In deroga al diritto comune il portatore non può rifiutare il pagamento parziale, per tutelare gli obbligati di regresso. In questo caso il debitore può esigere che ne venga fatta quietanza.

Garanzie 
Avallo
È espressa con una sottoscrizione (apposizione della firma in calce al documento) con cui si garantisce il pagamento di un assegno o di una cambiale. È una garanzia cartolare del pagamento che risulta dovuto in base al titolo di credito (assegno o cambiale): viene assunta dal garante con la firma apposta sul titolo e preceduta dalla formula “per avallo” o altra equivalente.
La natura cartolare di questa garanzia è evidente nel fatto che il garante è obbligato nello stesso modo di chi è tenuto al pagamento in forza del titolo.
Malgrado l'autonomia, comunque, la rilevanza della causa di garanzia dell'obbligazione dell'avallante porta ad una limitata accessorietà: l'avallante non è infatti l'obbligato principale e comunque può opporre al creditore cartolare la nullità dell'obbligazione garantita. La giurisprudenza ritiene anche che l'avallante possa opporre le cause di estinzione proprie dell'obbligazione garantita.

Differenza con la fideiussione
L'avallo è inoltre una garanzia personale tipica: la sua autonomia (ovvero, il suo essere valida malgrado un'eventuale invalidità dell'obbligazione garantita) la differenzia dalla fideiussione. Per approfondire, vedi avallo.
Consiste precisamente in una firma di garanzia posta sulla cambiale da una terza persona che garantisce il pagamento nel caso in cui l'obbligato principale non ne onori il pagamento. 
Deve risultare sul titolo. Vale come avallo anche la semplice sottoscrizione, purché non si tratti di quella del traente o del trattario o dell’emittente. Si deve indicare per quale persona è dato l’avallo. In mancanza si intende dato per il traente o emittente. 
Anche per l’avallo vale il principio di indipendenza della cambiale: l’invalidità dell’obbligazione principale non costituisce presupposto dell’invalidità dell’avallo. Per questo motivo si distingue dalla fideiussione, che ha carattere accessorio e cumulativo.
Anche l'avallante diviene obbligato cambiario e, di conseguenza, anche la sua obbligazione sarà autonoma da quelli degli altri obbligati, compresa quella dell'avallato.
L'avallante affianca la sua posizione a quella del garantito ed assume gli stessi obblighi cambiari di quest'ultimo.
Nell'ordine cambiario, invece, l'avallante si pone nella posizione immediatamente successiva al suo garantito (art. 37 l.c.) e risponde in solido con lui del pagamento. Una situazione particolare si verifica nel caso in cui più persone hanno dato avallo per uno degli obbligati cambiari si ha il coavallo (più obbligati hanno assunto una posizione di pari grado nella cambiale non ha luogo tra loro l'azione cambiaria e il rapporto è regolato con le norme relative alle obbligazioni solidali).

La forma dell'avallo:
  • è apposto sulla cambiale o sull'allungamento;
  • è espresso con le parole "per avallo" o con ogni altra formula equivalente;
  • si deve indicare per chi è dato. In mancanza di questa indicazione si intende dato per il traente;
  • dopo la dichiarazione è necessaria la firma dell'avallante; può bastare la sola firma dell'avallante apposta sulla faccia anteriore della cambiale.
Girata
La girata è l'atto con il quale un soggetto, detto girante, trasferisce a un altro soggetto, detta giratario, la legittimazione di un titolo di credito (di solito un assegno o una cambiale). In pratica con la girata il girante dà ordine al debitore indicato nel titolo di pagare ad un altro soggetto, il giratario, diverso da quello originario indicato nel titolo. La girata può essere piena o in bianco: il titolo con girata piena può essere portato all'incasso solo dal beneficiario, quello con girata in bianco dal possessore del titolo. girata piena: con la girata piena il girante oltre ad apporre la sua firma indica il beneficiario della girata (ad es. per me pagate il signore Mario Rossi, firmato Luisa Bianchi); girata in bianco: il girante appone semplicemente la propria firma, senza indicare alcun beneficiario. Il titolo può essere girato più volte, prima di essere portato all'incasso. È da rilevare che le persone che girano il titolo si assumono comunque la responsabilità del pagamento del titolo. Tale responsabilità può essere esclusa mediante l'apposizione della clausola "senza garanzia" che fa sì che venga esclusa la responsabilità nei confronti di tutti i successivi giratari ovvero con la clausola "non all'ordine" che se apposta da un girante gli evita la responsabilità verso gli altri giranti successivi al primo. Nell'ordinamento italiano, la girata è regolata dagli articoli 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 e 2014 del codice civile.







1) DATA E LUOGO DI EMISSIONE – Esempio: Roma, 11 Gennaio 2011
2) IMPORTO: l’ammontare della somma da pagare espresso in cifre.
In caso di discordanza vale l’importo scritto in lettere.
3) SCADENZA = L’indicazione della scadenza può essere:
- A giorno fisso (es: pagherò il 10 Ottobre);
- A certo tempo data: il tempo indicato decorre dalla data di emissione (es: pagherò fra 2 mesi);
- A vista: la somma verrà pagata alla presentazione della cambiale (es: pagherò a vista). Si ricorda che la presentazione della cambiale deve avvenire non oltre un anno dalla data di emissione ;
- A certo tempo vista: la somma dovrà essere pagata quando è decorso il periodo di tempo indicato dalla data dell’accettazione o dal protesto.
Se sulla cambiale non viene indicata alcuna scadenza, la stessa si considera pagabile a vista.

Naturalmente la data di scadenza non deve:
- Essere anteriore alla data di emissione;
- Essere anteriore all’integrazione dei bolli sugli effetti;
- Essere anteriore alla data di trascrizione del contratto in Tribunale;
- Essere posteriore di oltre 5 anni dalla data di emissione.
Alla scadenza la cambiale deve essere presentata per il pagamento nel luogo e all’indirizzo indicato sul titolo (in genere ad una banca). La banca esegue l’operazione con modalità diversa a seconda della clausola in uso: “salvo buon fine” e “dopo l’incasso” e provvede ad avvertire colui che è designato a pagare a presentarsi presso i propri sportelli.
4) ORDINE DI PAGAMENTO – La voce cambia a seconda se il titolo è un vaglia cambiario o una cambiale tratta. Nel secondo caso il creditore invita il debitore al pagamento (pagherete) alla scadenza del debito a se stesso o a terzi.
5) BENEFICIARIO – il beneficiario di una cambiale (creditore) può essere una persona fisica o una persona giuridica, cioè una società commerciale S.p.A o S.r.l. .
6) IMPORTO – L’ammontare della somma da pagare espresso in cifre.
In caso di discordanza vale l’importo scritto in lettere.
7) DOMICILIAZIONE – Il luogo dove si deve effettuare il pagamento può essere:
- Il domicilio del debitore
- Una banca (in questo caso la cambiale si dice domiciliata)
8) DATI DEL DEBITORE- Vengono apposti i dati riguardanti al debitore.
9) FIRMA – Apponendo la firma per accettazione il trattario diventa obbligato cambiario

IL BOLLO = Il bollo si applica sul retro della cambiale, è necessario per l’esecutività della cambiale. L’importo del bollo è proporzionale all’ammontare della somma; più precisamente è pari al 12 per mille dell’importo facciale.
GIRATA = La girata si fa sul retro della cambiale.
Questa e’ la formula accettata per la girata “in pieno”:
E per me pagate al signor ……(nominativo di chi riceve la cambiale – giratario)
Data ………………….
Firma di chi fa la girata (girante) ……………………….
Per fare la Girata in bianco è sufficiente la firma del girante. Con la girata in bianco la cambiale è un titolo al portatore.

Elementi essenziali
La cambiale per essere valida deve contenere alcuni elementi essenziali, in mancanza dei quali è da considerare nulla.
E’ necessario che la cambiale contenga:
1) La parola “cambiale”;
2) La promessa incondizionata di pagare una somma determinata nel caso di cambiale pagherò o l’ordine incondizionato di pagare una somma determinata (tale ordine viene espresso con la parola “pagherete” o “pagate”) nel caso di cambiale tratta .
3) Il nome del debitore (emittente nel pagherò e trattario nella tratta) con indicazione del luogo e della data di nascita oppure del codice fiscale.
4) Il nome del beneficiario;
5) La data della emissione della cambiale;
6) La somma che si promette o si ordina di pagare viene scritta due volte, in caso di contrasto tra i due importi, vale la somma indicata in lettere;
7) La firma autografa di colui che emette il titolo;
8) Il bollo: attualmente l’importo del bollo è del 12 per mille dell’importo. La mancanza del bollo sulla cambiale non ne comporta la nullità, ma è essenziale per rendere la cambiale esecutiva. 

Elementi opzionali della cambiale.
Gli elementi facoltativi della cambiale sono quelli che non sono essenziali a rendere la cambiale valida:
1) La scadenza. può essere: a vista, a giorno fisso, a certo tempo data, se manca si considera a vista;
2) Il luogo di emissione;
3) Il luogo dove deve avvenire il pagamento; in mancanza si considera il luogo di emissione, in mancanza anche di questo la cambiale è nulla;
3) L’avallo, garanzia ulteriore che può essere richiesta dal beneficiario.


Per le informazioni si ringraziano it.wikipedia.org e www.finmar-recuperocrediti.it



lunedì 23 settembre 2013

Servitù prediali

Articoli del Codice Civile di riferimento:
art.1027 - 1099.

L'art. 1027 in particolare definisce la servitù come un peso, cioè come la limitazione imposta al godimento di un fondo, per l'utilità di un fondo appartenente ad un diverso proprietario.
Il successivo articolo chiarisce che per utilità di un fondo non s'intende il solo vantaggio economico, ma anche una maggiore comodità o amenità che ne possano derivare.
Quindi si parla di fondo servente e di fondo dominante.
La servitù viene costituita a favore del proprietario del fondo dominante, contro una corrispondente limitazione nel diritto dell'altro proprietario.
Peculiarità della servitù è la predialità, ossia la servitù deve cadere necessariamente su un fondo, denominato fondo servente, che in tal modo avvantaggia un altro fondo, detto fondo dominante.
Non basta il vantaggio del proprietario se non è in relazione col fondo.
Sia il fondo servente, sia il fondo dominante possono essere indifferentemente terreni o fabbricati.




Ecco, a seguire, alcuni tipi di servitù:
  • continue: si esercitano senza che sia necessario il fatto dell'uomo (es. servitù di veduta, di non edificare);
  • discontinue: occorre l'attività dell'uomo (es. servitù di passaggio, di pascolo);
  • apparenti: quando richiedono per il loro esercizio delle opere visibili e permanenti (es. servitù acquedotto, elettrodotto);
  • non apparenti: non richiedono opere visibili (es. servitù di non edificare);
  • negative:viene imposto al proprietario del fondo servente di non fare (es. non edificare);
  • positive: il proprietario del fondo servente deve sopportare una determinata attività del proprietario del fondo dominante (es.servitù di passaggio);
  • coattive: servitú per le quali esistono i presupposti di legge e sono indispensabili per l'utilizzo di un fondo (es. metanodotto, fondo intercluso, passaggio di linee telefoniche, ecc). Per questo tipo di servitú è prevista un'indennità;
  • volontarie: sono liberamente costituite dagli interessati.

Come si costituiscono le servitù.
Le servitù coattive si costituiscono per sentenza, contratto, atto amministrativo.
Le servitù volontarie possono costituirsi per contratto o testamento. 
Il contratto che costituisce la servitù deve sempre avere forma scritta ed essere trascritto.
Un acquisto peculiare e proprio solo delle servitù, è quello per destinazione del padre di famiglia: consiste nel fatto che due fondi attualmente divisi siano appartenuti allo stesso proprietario.
A tutela della servitù esiste l'azione confessoria, con la quale il proprietario del fondo dominante puó
far riconoscere in giudizio l'esistenza della servitù.

Come si estinguono le servitù:
  • confusione: la medesima persona diventa proprietaria sia del fondo servente sia del fondo dominante;
  • rinuncia: il proprietario del fondo servente rinuncia alla proprietà del fondo servente a favore del proprietario del fondo dominante;
  • prescrizione: se la servitù non viene usata per venti anni il diritto decade.

giovedì 19 settembre 2013

Quando non va redatto l'APE?



A integrazione di un mio post " L'ACE (Attestato di Certificazione Energetica) diventa APE (Attestato di Prestazione Energetica)"  a seguire riporto i casi in cui la Legge non impone l'obbligo di redarre l'APE:


  •  fabbricati isolati con una superficie inferiore a 50mq;
  • fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riiscaldati per esigenze del processo produttivo (es. serra) o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
  • fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di climatizzazione;
  • "ruderi";
  • edifici adibiti a luogo di culto.
  • box cantine, autorimesse;
  • parcheggi multipiano;
  • depositi e strutture stagionali a protezione di impianti sportivi (escluso le porzioni adibite eventualmente ad uffici);
  • garage, depositi;
  • centrali termiche, locali contatori, legnaie;
  • stalle;
  • manufatti non riconducibili alla definizione di edificio.
  • edifici inagibili o in completo disuso, che come tali non comportano un consumo energetico;
  • fabbricati al grezzo, ossia i fabbricati che si trovano nella condizione di "scheletro strutturale"; ossia privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio;
  • edifici venduti al "rustico", cioè privi di rifiniture e impianti;
  • edifici "marginali", ossia che non comportano un consumo energetico, come ad esempio porticati, pompeiane e simili;
  • terreno edificabile.


Ricordo che:

L'APE occorre in qualsiasi atto traslativo a titolo oneroso: vendita, locazione, permuta, conferimenti di edifici in società, rendita vitalizia costituita con trasferimento d'immobili, donazioni, patti di famiglia, trust (escluso quelli autodichiarati), fondi patrimoniali (eccetto quelli non traslativi di edifici). In caso in cui l'APE non sia stato redatto all'atto si ha la nullità dell'atto stesso.

Se si è in possesso di un ACE non più vecchio di dieci anni e sull'immobile non sono stati fatti interventi che abbiano modificato la prestazione energetica, lo si può utilizzare per stipulare nuovi contratti.



martedì 17 settembre 2013

Costa Concordia - Isola del Giglio





Oggi,  17/9/2013, alle ore 4.00 si è conclusa l'operazione di raddrizzamento della nave da crociera Costa Concordia, dal giorno della tragedia, 13 gennaio 2012, sono trascorsi venti mesi.
Un team di 500 persone ha lavorato ininterrottamente per realizzare un impresa mai effettuata in precedenza.
La rotazione per riportare la nave in assetto è durata 19 ore, quando sull'isola è stato annunciato il termine delle operazioni applausi, sirene e pianti, hanno sciolto la grande tensione. Per lo spostamento del relitto occorrerà attendere la primavera. Adesso rimangono da cercare gli ultimi dispersi.







Dopo tutto questo come resterà l'isola del Giglio?

Per rispetto ai troppi morti (con particolare riferimento a come si è svolta la vicenda), alle loro famiglie, ai gigliesi, tornerò a parlare dell'isola più avanti,  quando il suo ventre sarà finalmente liberato da questo enorme peso.
Oggi non potevo tacere, avevo anch'io desiderio di unirmi a quelle persone che stanotte hanno pianto liberate da un ingombrantissimo peso, frutto di un'assurda tragedia!          
                                   
Un caro saluto

sabato 14 settembre 2013

Eventi in Toscana festa dell'uva

Oggi vi segnalo un altro interessante appuntamento del settembre Toscano: " la festa dell'uva" che si svolge ogni anno nel comune fiorentino dell'Impruneta (famoso per la produzione del cotto, tipico mattone rosso, da sempre utilizzato  per i rivestimenti delle case tipiche fiorentine e di tutto il Chianti, Siena compresa).
Quest'anno la festa si terrà dal 7 al 29 settembre. Vi si può degustare, oltre ad un buon vino novello un'ottima schiacciata con l'uva... Di seguito troverete il programma dell'evento.

Bello anche programmare di andarci in moto, se il tempo lo consente. Qualche consiglio sul percorso da fare? Consultate il blog http://bmwchepassione.wordpress.com 




Programma della festa dell'uva

Sabato 7 settembre

Ore 18,30 Basilica di Santa Maria Rificolone, e benedizione delle bandiere rionali, Presiede Mons. Luigi Oropallo
Apertura della 87 edizione della festa dell’uva di Impruneta con cene dei rioni ai quattro cantoni di 

piazza Buondelmonti (prenotazione obbligatoria entro giovedì 5 Settembre presso le aree rionali ed i 
negozi).

Sabato 7 e Domenica 8 (Tavarnuzze)
Festa della schiacciata con l'uva,
“Sbaracco”  Negozi in Strada nel centro di Tavarnuzze.
Premiazione della migliore schiacciata.

Domenica 8 (Piazza Buondelmonti Loggiati del Comune)
Ore 17,00 Corsa dei carretti tra i rioni del paese nella scesa di Piazza Buondelmonti;
Ore 18,00  Dimostrazione Scuola di karate shotoissinkai di Impruneta in piazza Buondelmonti del 

maestro V° dan Massimiliano Ferri,  allenatore nazionale Italiana Kumite (ISI).
(Loggiati del Comune)
Ore 18,30 Peposo Day degustazione del Peposo, piatto tipico imprunetino cucinato dai rioni di Impruneta in collaborazione con il Ristorante il Pruneto, Incasso a favore della Ven . Confraternita della Misericordia di Imrpuneta per una nuova autoambulanza .
Degustazioni dei vini di Impruneta, Aziende agricole del territorio Azienda La Querce, Azienda La Porcinaia, Azienda Ottomani.
Ore 19,30 Premiazione delle massaie rionali per il miglior Peposo.

14 Settembre - 29 Settembre
Associazione Art Art Impruneta, spazio Art Art (Presso Casa del Popolo), inaugurazione ore 18,00 della mostra Antologica Personale Bruno Chiarini.

Domenica 15
Piazza Buondelmonti Mercato nella piazza e apertura dei negozi del centro di impruneta;
Festival dei prodotti “gastronomici da strada” in collaborazione il Gazzettinodelchianti.it.

Ore 16,00 Torneo di calcetto femminile “II° torneo memorial Bruno Rustioni” tra i rioni del paese presso la palestra comunale.

Sabato 21 e Domenica 22
Giornate della solidarietà.
Tutto il giorno Torneo di solidarietà rionale – Giornate di Donazioni del Sangue organizzate
dal Gruppo Fratres di Impruneta in collaborazione con i Rioni presso la Misericordia di Impruneta

Domenica 22
Ore 16,00 al ristorante “Il Battibecco” Presentazione Etichetta D’autore della 87 Festa dell’Uva
Opera dell’Artista Anna Di Volo.
Inaugurazione Mostra Personale del Artista Anna di Volo.


27 – 29
Tutto il giorno 3° Raduno Camperisti alla festa dell’Uva di Impruneta in collaborazione con l’Associazione Regionale “inChianti”
Informazioni: inchianti@virgilio.it – 3470159370 – 0552020444.

Sabato 28

Piazza Buondelmonti
Ore 19,00-23,30 Prove generali della Festa dell’Uva – Ingresso gratuito

27/29 Settembre
Parco della Barazzina, mostra mercato prodotti Enogastronomici in collaborazione con l’Associazione Pro Loco di Impruneta.

Domenica 29


Festa dell'Uva
Ore 15.00 Premiazione del “Concorso 32° vetrina dell’Uva”, concorso tra i commercianti del Paese;
Premiazione Gara Solidarietà.
Saluto del Sindaco.
La Filarmonica Giuseppe Verdi apre l’87 Festa dell’Uva con  Inno della “Festa dell’Uva”.
Sfilata dei carri allegorici dei quattro Rioni: Pallò, S.Antonio, S.S. Marie, Fornaci.
Ore 19,00 Premiazione del Rione Vincente e collocazione della Bandiera del Rione vincente sul Balcone del Comune.





                                                              E ora.... Avanti golosi, tocca a voi!


giovedì 12 settembre 2013

392/78 cosa rimane?

In approfondimento al post  "Contratti di locazione ad uso abitativo -parte prima-"
ritengo utile aprire una parentesi di approfondimento sulla Legge 392/78 (Legge equo canone), per capire meglio quali sono gli articoli ancora vigenti che riguardano le locazioni abitative.
Riporto a seguire la parte d'interesse di un articolo trovato sul sito del SUNIA (sindacato unitario nazionale inquilini ed assegnatari):


"Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo c'è da fare un discorso più complesso ed articolato, in quanto assieme ad esplicite abrogazioni permangono alcune norme originariamente dettate per l'uso abitativo, che mantengono piena validità ed efficacia anche nel regime riformato. A queste poi vanno aggiunte anche tutta una serie di altre norme che, pur collocate nell'ambito delle disposizioni che la legge 392/78 dettava in materia di usi diversi, valgono anche nei confronti dell'uso abitativo o perché richiamate da norme della 392/78 non abrogate, o perché direttamente richiamate dalla legge di riforma. Si pensi in particolare a tutto il sistema delle prelazioni che, dettato dalla 392/78 con esclusivo riferimento agli usi diversi, viene oggi dalla legge di riforma recepito a disciplinare il diritto di prelazione del conduttore ad uso abitativo, nei casi contemplati dalla nuova legge.
Da un esame dell'articolo 14 della nuova legge - Si parla della Legge 431/98-  e in particolare del comma 4 della stessa, che esplicitamente determina le abrogazioni degli articoli della legge 392/78, risulta che le disposizioni non espressamente abrogate riguardano i seguenti articoli.
· Articolo 2 (Disciplina della sublocazione)
· Articolo 4 (Recesso del conduttore)
· Articolo 6 (Successione nel contratto)
· Articolo 7 (Clausola di scioglimento in caso di alienazione)
· Articolo 8 (Spese di registrazione)
· Articolo 9 (Oneri accessori)
· Articolo 10 (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini)
· Articolo 11 (Deposito cauzionale)
· Articolo 30 ( Procedura per il rilascio)
· Articolo 38 (Diritto di prelazione)
· Articolo 39 (Diritto di riscatto)
· Articolo 40 (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione)
· Articolo 55 (Termine per il pagamento dei canoni scaduti)
· Articolo 56 (Modalità per il rilascio)
· Articolo 57 (Esenzioni fiscali ed onorari professionali)
· Articolo 58 (Durata dei contratti in corso soggetti a proroga)
· Articolo 59 (Recesso del locatore)
· Articolo 74 (Rinvio)
· Articolo 80 (Uso diverso da quello pattuito)
· Articolo 81 (Pubblicazione di dati Istat sulla Gazzetta Ufficiale)
· Articolo 82 (Giudizi in corso)
· Articolo 83 (Relazione al Parlamento)
· Articolo 84 (Abrogazione)
· Articolo 85 (Entrata in vigore)
Ovviamente molti di questi articoli, anche se non espressamente abrogati, hanno esaurito la loro efficacia nel periodo transitorio della legge 392/78 (si pensi agli articoli 58, 59, 74, 82, 83, 84, 85), altri avranno piena vigenza anche all'interno del nuovo regime di riforma."



mercoledì 11 settembre 2013

Eventi in Toscana

Al volo, in uno dei miei giri, ho trovato il programma di una rievocazione storica molto piacevole che si svolge a Poggio a Caiano, un paese di circa 10.0000 abitanti situato in provincia di Prato.
"Assedio alla villa 2013", questo il titolo della manifestazione, si svolgerà nei giorni 13/14/15 settembre 2013 e di seguito troverete il programma.
Comunque, per avere maggiori informazioni, vi consiglio di andare sul sito del comune di Poggio a Caiano.

Spero di aver fatto cosa gradita e buon divertimento a chi vorrà andarci... Attenti a non bere troppo: lì il vino sgorga dal mascherone (fontana posta d'angolo sul muro di villa Medici)!






Ecco alcune fotografie scattate nel parco della villa medicea...
Che dite non è
 bellissima?!

Durante la manifestazione l'ingresso al parco e anche alla villa 
sono completamente gratuiti.













lunedì 9 settembre 2013

Inquilino moroso

In questi tempi di crisi, una delle problematiche più ricorrenti è quella di avere a che fare con inquilini morosi. Questo, per un piccolo proprietario, puó costituire un grosso problema, anche perchè, oltre al mancato guadagno, su quella casa deve continuare a pagarci le tasse!
In questo caso è bene conoscere quello che dice la legge ed agire prontamente per cercare di tutelarsi al meglio; a tal fine riporto di seguito l'art. 5 della Legge 392/78 (legge sull'equo canone), che recita così:
 "... il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 del codice civile.."


Pongo all'attenzione e riporto di seguito anche gli articoli n. 55, 56 e 57 della medesima Legge, indispensabili per completare l'argomento:



Art. 55
Termine per il pagamento dei canoni scaduti

La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.

Art. 56
Modalità per il rilascio

(modificato dall’art. 7-bis della legge 269/2004)

Col provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, tenuto conto delle disposizioni del conduttore e del locatore e delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso, fissa anche la data della esecuzione entro il termine massimo di mesi sei ovvero, in casi eccezionali, di mesi dodici dalla data del provvedimento. Nelle ipotesi di cui all’articolo 55 per il caso in cui il conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato, la data dell’esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento. Trascorsa inutilmente la data fissata, il locatore promuove l’esecuzione ai sensi degli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile.

Art. 57
Esenzioni fiscali ed onorari professionali


Gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi alle controversie in materia di locazione il cui valore non eccede le lire 600.000, nonché i provvedimenti di cui all’articolo 44, sono esenti dall’imposta di bollo e di registro; negli stessi casi gli onorari di avvocato e procuratore sono ridotti alla metà. E' abrogata ogni altra disposizione incompatibile con la presente legge(1).
(1) Articolo così sostituito dall’art. 6, l. 30 luglio 1984, n. 399.


Un inquilino moroso non deve comunque scoraggiare ad affittare... Per un inquilino che non paga ce ne sono molti altri che regolarmente fanno fede all'impegno preso. Purtroppo fa più rumore una persona che non adempie ai suoi obblighi che cento persone adempienti.
Comunque l'informazione, la cautela e la professionalità dei professionisti a cui ci affidiamo aiutano a gestire al meglio e magari a contenere le problematiche di cui sopra.
Buon affitto a tutti!




giovedì 5 settembre 2013

Aggiornamento ISTAT canoni civili abitazioni


L'aggiornamento del canone è l'unica modalità concessa al proprietario di aumentare il canone d'affitto durante il periodo contrattuale. L'indice di riferimento è l'ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi.

Per i contratti ad uso abitativo stipulati in base alla Legge 9 dicembre 1998, n.431, è stato abrogato l'art. 24 della legge equo canone 392/78, pertanto le parti possono prevedere anche aumenti del 100% della variazione ISTAT. È necessario inserire l'accordo relativo alla percentuale ISTAT che s'intende applicare nel contratto che verrà firmato dalle parti. Questa possibilità è sempre valida per la stipula dei contratti ad uso abitativo a canone libero che hanno durata minima 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni. Per quanto riguarda i contratti a canone concordato con una durata minima di 3 anni rinnovabili di 2 anni, bisogna rifarsi agli accordi territoriali specifici della zona d'interesse, questi si possono trovare anche sul sito delle associazioni di categoria; Confedilizia, CONIA, SUNIA, UNIAT e le altre.



Contratti di locazione ad uso abitativo - parte seconda -





Proseguiamo a illustrare i vari tipi di contratti, di cui ho iniziato a parlare nel precedente post "Contratti di locazione abitativa - parte prima -".









Vi sono alcune categorie di immobili ad uso abitativo che la legge esclude da tale normativa (art.1 Legge n. 431/98), eccole elencate di seguito:

- immobili "vincolati" o immobili di "lusso";
- alloggi di edilizia residenziale pubblica, sottoposti a normative speciali nazionali e regionali;
- alloggi locati per finalità turistica;
- a determinate condizioni e limitatamente ad alcuni articoli di legge i contratti "transitori".
    In questi casi si fa riferimento alla disciplina codicistica e alla legislatura specifica.


Per saperne di più:
Può essere utile  consultare il Decreto ministeriale del 5 marzo 1999, dove vi sono indicati i criteri degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai sensi dell'art.2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Comunque è poi indispensabile prendere visione degli accordi territoriali della zona in cui si trova l'immobile da locare.