Naturalmente per la stima occorre rifarsi al valore di mercato o ad altri valori che ben conoscono i professionisti ai quali deciderete di affidarvi, in ogni caso è bene conoscere quali altre caratteristiche concorrono alla formazione di una stima e possono quindi aumentare o abbassarne la domanda e, conseguentemente, il prezzo di un immobile.
Le prime caratteristiche da valutare sono quelle estrinseche, cioè esterne al'immobile: l'ubicazione (centro, zona intermedia, periferia, zona industriale, zona agricola), le infrastrutture (acquedotto, linea elettrica, fognature, parcheggi, aree verdi, scuole, vie di comunicazione, ecc), le qualità urbanistico-sociali e ambientali (la qualità dei fabbricati esistenti e la popolazione che vi abita, es. quatieri dove vi è concertazione di piccola o media criminalità...). Esse contribuiscono a far aumentare o diminuire il gradimento di un immobile, incidendo sul suo valore.
Grande importanza hanno anche le caratteristiche intrinseche, ossia le caratteristiche interne all'abitazione, sulle quali mi soffermerò maggiormente. Vediamo nel dettaglio le caratteristiche di un fabbricato con destinazione d'uso a civile abitazione (la destinazione d'uso è essa stessa una caratteristica intrinseca), considerando che prima occorre valutare il fabbricato nel suo complesso e successivamente la singola unità abitativa oggetto di stima.
1. Tipologia edilizia: si riferisce alla dimensione, alla distribuzione degli spazi utili del fabbricato e delle singole unità immobiliari, nonchè all'uso e alla funzionalità delle parti comuni.
Solitamente sono preferite le unità immobiliari indipendenti ( ville, appartamenti in villa con ingresso autonomo,ecc), ma alcune tipologie possono essere di moda (loft, attici...).
2. Tipologia costruttiva, solitamente nella relazione di stima basta precisare la tipologia di struttura portante:
- Muratura (mattoni e/o pietre) tipica dei vecchi edifici, non si può facilmente modificare la pianta interna;
- Cemento armato, la pianta interna è facilmente modificabile, tipica degli edifici multipiano;
- Prefabbricato, pianta interna facilmente modificabile, è usato per l'edilizia industriale, rurale e per l'edilizia residenziale più economica;
- Metalli, si utilizzano travi e pilastri di acciaio, permette di costruire edifici molto alti come i grattacieli, usato anche per fabbricati industriali.
3. Posizione dell'unità immobiliare all'interno dell'edificio.
Di solito l'unità immobiliare è una parte di fabbricato, occupa quindi una posizione nell'ambito dell'edificio che si caratterizza per:
- Piano, se ci troviamo in un edificio con ascensore hanno maggiore valore i piani alti, in particolare l'ultimo piano, attico. Se l'edificio non ha ascensore accade il contrario: il valore degli appartamenti decresce per i piani alti, aumenta per i piani bassi;
- Esposizione. Le esposizioni al sole ritenute migliori sono sud, sud/est (sole al mattino) e sud/ovest (sole al pomeriggio);
- Prospetto. Il prospetto è la veduta che compare da finestre e balconi, sono gradite le aree verdi, la via principale di accesso al fabbricato se non troppo trafficata, mentre sono sgradite le vedute su aree industriali e su tutto ciò che può arrecare disturbo visivo e acustico.
In zone turistiche la panoramicità acquista un ulteriore valore, si pensi alla "vista mare" o alla vista su certe catene alpine, vallate, ecc.
4. Qualitá edilizia dipende dai materiali usati per le finiture di un fabbricato, dagli impianti, con riferimento alla loro età e allo stato di manutenzione. Le rifiniture di maggiore importanza sono i rivestimenti, i pavimenti, i serramenti, ecc. farà gli impianti riveste particolare importanza quello di riscaldamento; i preferiti quelli con termosingolo oppure quelli centralizzati, ma con contabilizzazione singola dei consumi. Apprezzate tutte le tecnologie per il risparmio energetico. La qualità di un fabbricato è determinata anche dal suo aspetto architettonico; meno è anonimo il fabbricato, più risulta piacevole e gradito ad eventuali acquirenti.
5. Dimensione viene solitamente misurata in superficie commerciale, anche se in un primo momento spesso la troviamo espressa in vani principali e servizi (es. appartamento composto da quattro vani: cucina abitabile, sala, due camere e servizi). Ricordo che per servizi s'intendono bagni, cucina non abitabile, corridoi, ripostigli, ecc. Vediamo all'incirca a quanti metri corrispondo le seguenti diciture che spesso troviamo sugli annunci immobiliari e sui freepress di settore:
- monolocale solitamente inferiore a 45mq;
- bilocale da circa 45mq a 70mq ca;
- 3/4locali da 70 a 120 mq circa;
- 4/5 locali da 120 a 150 mq circa;
- grande appartamento da 150 mq in sù.
La maggior richiesta si ha per gli appartamenti di piccolo taglio (monolocali e bilocali), per questo motivo sono quelli che, solitamente, costano di più al metro quadrato. I grandi appartamenti sono meno richiesti e comunque per avere mercato devono essere di una certa qualità (doppi o tripli servizi,
garage, lavanderia...).
garage, lavanderia...).
Sperando di aver fornito indicazioni utili, saluto e auguro una Buona Domenica
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