martedì 29 ottobre 2013

Eventi Massa

Vi segnalo un evento del tutto particolare che si svolge al castello Malaspina di Fosdinovo a Massa, adatto sicuramente ai più giovani, ma anche ai più grandicelli che sapranno sicuramente apprezzare la suggestiva cornice medievale, di un castello ricco di storia e di leggende.

Riporto a seguire il programma che ho trovato su "eventi in Toscana" e il relativo link.

 Happy Halloween!

31 Ottobre 2013 Halloween al Castello Malaspina di Fosdinovo (MS)

 
Dopo il grande successo dello scorso anno, e a grande richiesta, il Castello Malaspina di Fosdinovo ripropone una serata da PAAAUUUURAAAA !!!!!!!!!!!!
Nel suggestivo sfondo di un autentico Castello medievale allestito a tema per l’ occasione, gli ospiti potranno ballare all’interno dell’antico salone dei ricevimenti…. , sorseggiare Drinks nel cortile porticato adiacente, illuminato dalla tremolante luce di fiaccole e candele, e magari con il favore delle tenebre, un allineamento astrale propizio e molta sensibilità, potranno anche percepire la presenza di Bianca Maria Aloisia, la fanciulla murata viva in una segreta del castello nel lontano XVII° secolo; che molti sostengono di aver udito piangere in notti stregate…..
Nelle antiche prigioni spettacoli ( “Horror Face Painting” )
Lo Staff “Club Fotografico Apuano” sarà presente tutta la serata per immortalare le maschere più belle
Visite guidate a lume di candela dei piani superiori del castello
Gara e premiazione alle tre maschere piu belle, ispirate ai “grandi del terrore” (es. Dracula di Bram 
Stoker, Nosferatus, Famiglia Addams, Bambola Assassina, Arancia Meccanica, Esorcista, Samara di The Ring, Lupo Mannaro ,Frankenstein, IT, gemelle di Shining, Matrigna di Biancaneve, Malefica la strega della Bella Addormentata nel Bosco)! Sono ben accetti anche rivisitazioni di personaggi famosi non spaventosi…ma creati terrificanti per l’occasione……a voi la fantasia!! =)
L’evento si terrà anche in caso di maltempo.
INIZIO FESTA 22.30 FINO A NOTTE FONDA
Ingresso 15,00 euro con prima consumazione e libero accesso a tutte le stanze del piano terra e antiche prigioni del castello.
Le visite guidate a lume di candela dei piani superiori sono su prenotazione al costo di 5,00 euro a persona

POSSIBILITA’ DI LISTA


http://www.eventiintoscana.it


lunedì 28 ottobre 2013

Quali caratteristiche danno valore alla nostra casa?




Naturalmente per la stima occorre rifarsi al valore di mercato o ad altri valori che ben conoscono i professionisti ai quali deciderete di affidarvi,  in ogni caso è bene conoscere quali altre caratteristiche concorrono alla formazione di una stima e possono quindi aumentare o abbassarne la domanda e, conseguentemente, il prezzo di un immobile.


Le prime caratteristiche da valutare sono quelle estrinseche, cioè esterne al'immobile: l'ubicazione (centro, zona intermedia, periferia, zona industriale, zona agricola), le infrastrutture (acquedotto, linea elettrica, fognature, parcheggi, aree verdi, scuole, vie di comunicazione, ecc), le qualità urbanistico-sociali e ambientali (la qualità dei fabbricati esistenti e la popolazione che vi abita, es. quatieri dove vi è concertazione di piccola o media criminalità...). Esse contribuiscono a far aumentare o diminuire il gradimento di un immobile, incidendo sul suo valore.


Grande importanza hanno anche le caratteristiche intrinseche, ossia le caratteristiche interne all'abitazione, sulle quali mi soffermerò maggiormente. Vediamo nel dettaglio le caratteristiche di un fabbricato con destinazione d'uso a civile abitazione  (la destinazione d'uso è essa stessa una caratteristica intrinseca), considerando che prima occorre valutare il fabbricato nel suo complesso e successivamente la singola unità abitativa oggetto di stima.
1. Tipologia edilizia: si riferisce alla dimensione, alla distribuzione degli spazi utili del fabbricato e delle singole unità immobiliari, nonchè all'uso e alla funzionalità delle parti comuni.
Solitamente sono preferite le unità immobiliari indipendenti ( ville, appartamenti in villa con ingresso autonomo,ecc), ma alcune tipologie possono essere di moda  (loft, attici...).
2. Tipologia costruttiva, solitamente nella relazione di stima basta precisare la tipologia di struttura portante: 
- Muratura (mattoni e/o pietre) tipica dei vecchi edifici, non si può facilmente modificare la pianta interna;
- Cemento armato, la pianta interna è facilmente modificabile, tipica degli edifici multipiano;
- Prefabbricato, pianta interna facilmente modificabile, è usato per l'edilizia industriale, rurale e per l'edilizia residenziale più economica;
- Metalli, si utilizzano travi e pilastri di acciaio, permette di costruire edifici molto alti come i grattacieli, usato anche per fabbricati industriali.
3. Posizione dell'unità immobiliare all'interno dell'edificio
Di solito l'unità immobiliare è una parte di fabbricato, occupa quindi una posizione nell'ambito dell'edificio che si caratterizza per:
- Piano, se ci troviamo in un edificio con ascensore hanno maggiore valore i piani alti, in particolare l'ultimo piano, attico. Se l'edificio non ha ascensore accade il contrario: il valore degli appartamenti  decresce per i piani alti, aumenta per i piani bassi;
- Esposizione. Le esposizioni al sole ritenute migliori sono sud, sud/est (sole al mattino) e sud/ovest  (sole al pomeriggio);
- Prospetto. Il prospetto è la veduta che compare da finestre e balconi, sono gradite le aree verdi, la via principale di accesso al fabbricato se non troppo trafficata, mentre sono sgradite le vedute su aree industriali e su tutto ciò che può arrecare disturbo visivo e acustico.
In zone turistiche la panoramicità acquista un ulteriore valore, si pensi alla "vista mare"  o alla vista su certe catene alpine, vallate, ecc.
4. Qualitá edilizia dipende dai materiali usati per le finiture di un fabbricato, dagli impianti, con riferimento alla loro età e allo stato di manutenzione. Le rifiniture di maggiore importanza sono i rivestimenti, i pavimenti, i serramenti, ecc. farà gli impianti riveste particolare importanza quello di riscaldamento; i preferiti quelli con termosingolo oppure quelli centralizzati, ma con contabilizzazione singola dei consumi. Apprezzate tutte le tecnologie per il risparmio energetico. La qualità di un fabbricato è determinata anche dal suo aspetto architettonico; meno è anonimo il fabbricato, più risulta piacevole e gradito ad eventuali acquirenti.
5. Dimensione viene solitamente misurata in superficie commerciale, anche se in un primo momento spesso la troviamo espressa in vani principali e servizi (es. appartamento composto da quattro vani: cucina abitabile, sala, due camere e servizi). Ricordo che per servizi s'intendono bagni, cucina non abitabile, corridoi, ripostigli, ecc.  Vediamo all'incirca a quanti metri corrispondo le seguenti diciture che spesso troviamo sugli annunci immobiliari e sui freepress di settore:
- monolocale solitamente inferiore a 45mq;        
- bilocale da circa 45mq a 70mq ca;
- 3/4locali da 70 a 120 mq circa;
- 4/5 locali da 120 a 150 mq circa;
- grande appartamento da 150 mq in sù.
La maggior richiesta si ha per gli appartamenti di piccolo taglio (monolocali e bilocali), per questo motivo sono  quelli che, solitamente, costano di più al metro quadrato. I grandi appartamenti sono meno richiesti e comunque per avere mercato devono essere di una certa qualità (doppi o tripli servizi,
garage, lavanderia...).













Sperando di aver fornito indicazioni utili, saluto e auguro una Buona Domenica

mercoledì 23 ottobre 2013

Superficie commerciale

Premessa

Quando andiamo ad acquistare un immobile si parla spesso di superficie commerciale.                                                          
Cerchiamo di capire insieme di cosa si tratta, eventualmente anche per provare da soli a fare due conti alla mano.

Per calcolare la superficie commerciale si sommano:
1. Superficie netta calpestabile dell'immobile;
2. Superficie occupata dai muri interni non portanti;
3. 50% dei muri perimetrali e dei muri portanti interni, per i fabbricati indipendenti o monofamiliari si applica il 100%, il tutto non deve superare il 10% della superficie calcolata ai punti 1 e 2;
4. Superficie di terrazzi, balconi, patii, giardini ad uso esclusivo ponderate con i seguenti coefficienti di riduzione:
     - balconi/terrazze scoperti.                                                                     25% della loro superficie
     - balconi /terrazze coperti (chiusi su tre lati).                                         35% della loro superficie
     - patii/ porticati.                                                                                     35% della loro superficie
     - verande.                                                                                              60% della loro superficie
     - giardini di appartamenti (limite del 30% della superficie coperta).      15% della loro superficie
     - giardini di ville/villini (limite del 30% della superficie coperta).         10% della loro superficie

Anche le pertinenze delle abitazioni si valutano applicando i coefficienti di riduzione, eccoli a seguire:
     - cantine/soffitte                                                                                    20/35% della loro superficie
     - taverne                                                                                               50% della loro superficie


Le percentuali suddette sono suscettibili a variazioni legate all'ubicazione dell'immobile e ad altre sue peculiarità.

La superficie commerciale è usata sia per i fabbricati commerciali sia per i fabbricati residenziali.




martedì 22 ottobre 2013

Successioni ereditarie 2



Comunione ereditaria


Quando si apre una successione mortis causa, può accadere che i beni oggetto di eredità restino in comunione fra gli eredi, comunione ereditaria, in attesa che venga effettuata la divisione.

Durante il periodo di comunione  a ogni erede compete una determinata quota del patrimonio comune. Se un coerede vuole alienare la propria quota, gli altri coeredi hanno il diritto di prelazione, rispetto a terzi.
Durante la comunione ereditaria l'asse ereditario può subire delle modificazioni nel valore dei beni che lo compongono: maturazione dei frutti naturali e civili ( interessi, canoni di locazione ...). Ciò comporta che per giungere ad una divisione dei beni occorrerá procedere ad una nuova stima dell'asse ereditario, determinando il nuovo ammontare della massa dividenda.
L'asse ereditario si ottiene sommando il valore dei beni appartenenti al defunto, detraendo i debiti, e sommando il valore delle donazioni fatte in vita. Tale operazione contabile prende il nome di riunione fittizia (art. 556 c.c.).
La comunione ereditaria viene a cessare con la divisione ereditaria.






Divisione ereditaria


Consiste nel complesso di operazioni volte allo scioglimento della comunione ereditaria.

Vi sono due tipi di divisione:
- Divisione amichevole o contrattuale si verifica quando vi è accordo fra tutti i coeredi.  Quest'ultimi possono decidere di avvalersi di periti per stimare la massa dividenda ed allestire un progetto di divisione.
- Divisione giudiziaria si verifica quando i coeredi non raggiungono un bonario e unanime accordo circa la divisione.  In tal caso viene fatto ricorso all'autorità giudiziaria che delibera e attua la divisione. La divisione giudiziale è diretta dal giudice istruttore o da un notaio da lui delegato, i quali possono avvalersi di periti per la valutazione della massa dividenda.
Determinare la massa ereditaria richiede alcune operazioni.
La prima operazione da compiere è il pagamento dei debiti e dei legati gravanti sull'eredità.
Quindi occorre attuare la collazione, ossia l'obbligo imposto a ciascun erede legittimo di conferire nella massa ereditaria da dividere i beni che hanno ricevuto dal de cuius in donazione diretta (conferimenti in denaro o in beni materiali) o indiretta ( spese straordinarie sostenute a favore di un erede, come ad esempio avviarlo all'esercizio di un'attività produttiva o professionale, spese per matrimonio, ecc). Non sono soggette a collazione le spese di mantenimento e di educazione e quelle sostenute per malattia, nè quelle ordinarie fatte per abbigliamento o per corredo nunziale. I frutti naturali e civili e gli interessi delle somme soggette a collazione, prodotti dal giorno dell'apertura della successione, sono essi stessi soggetti a collazione.
                                                                                                                                                                                        Se un donatario trattiene un bene che è tenuto a conferire, gli altri eredi possono prelevare dalla massa ereditaria beni simili in proporzione alle quote loro spettanti, per goderne i frutti.

Successivamente è necessario calcolare le quote in base alle quali verrà divisa la massa dividenda.                                                      Vediamo come si calcolano le quote:
Quote di diritto: il calcolo delle quote di diritto è una semplice operazione contabile. In base alle categorie e in base al numero degli eredi in concorso si determinano le frazioni di eredità a loro spettanti per legge e, se esiste, per testamento. Il prodotto delle frazioni per il valore della massa ereditaria fornirà il valore delle quote di diritto.
Quote di fatto: la formazione delle quote di fatto è un'operazione più complessa. Essa consiste nel costituire porzioni di beni definiti da assegnare in proprietà esclusiva ad ogni coerede, in modo che ogni quota di fatto abbia un valore pari alla quota di diritto, rispettando le disposizioni di legge in materia di divisione e, laddove esistono, le disposizioni testamentarie.




Regole generali a cui deve attenersi il perito


- Porzioni omogenee; le porzioni da assegnare ai coeredi debbono comprendere una quantità di beni mobili, immobili e crediti di uguale natura e qualità, in proporzione all'entità di ciascuna quota.

- Immobili non divisibili; debbono essere inseriti per intero nella quota di uno dei coeredi, anche se la supera di valore, nel caso all'assegnatario sarà addebitata l'eccedenza. se nessuno dei coeredi è disposto ad accollarsi il bene indivisibile, si fa luogo alla vendita all'asta, il cui ricavato subentrerá nella massa dividenda.
- Divisione di terreni; non si possono frazionare terreni che non rispettino la minima unità colturale (art.846 c.c.).
- Assegnazione di porzioni di uguale valore; viene fatta tramite estrazione a sorte.
- Assegnazione di porzioni diseguali; viene fatta tramite attribuzione.
- Se della massa ereditaria fa parte un'azienda condotta in compartecipazione da alcuni coeredi, questi hanno la prelazione sull'azienda rispetto agli altri coeredi.
- Diritto di abitazione; questo diritto è garantito dalla legge al coniuge superstite che potrà abitare la casa coniugale e usarne i mobili. Se il valore dell'abitazione e dei mobili è compreso nella quota ereditaria tali beni verranno immessi nella porzione a lui/lei assegnata in modo da soddisfare pienamente i suoi diritti. Se, al contrario, il valore dell'abitazione e dei mobili supera la quota ereditaria destinata al coniuge superstite, nascono una servitù di abitazione e d'uso.
Il perito sarà inoltre tenuto a raccogliere una serie di documenti (ex. certificazione anagrafica, elementi dell'attivo e del passivo, provenienze, donazioni, vendite) e produrne altri (ex. Volture catastali, compilazione, presentazione e consegna della denuncia di successione).











mercoledì 9 ottobre 2013

Le successioni ereditarie 1


La successione per causa di morte è il trasferimento dei diritti patrimoniali a coloro che assumo la veste di eredi o legatari.
Per approfondire è consigliabile leggere gli art. 456 e 768 del c.c. e la Legge n.151/1975, a loro integrazione.

Quando si apre la successione?
Dopo la morte e nel luogo dell'ultimo domicilio del de cuius.
La massa dei beni patrimoniali per i quali si apre la successione si chiama asse ereditario.
Possono succedere tutti coloro che sono nati o concepiti,  purchè si verifichi l'evento della nascita, al momento dell'apertura della successione.
Colororo che succedono si chiamano eredi o legatari, a seconda che la successione sia a titolo universale o particolare.
Successione a titolo universale: gli eredi subentrano nella totalità dei beni, assumendone attività e passività.
Successione a titolo particolare: gli aventi diritto, legati, come da espressa volontà del de cuius sono legati ad un determinato bene o diritto.




La successione può essere: legittima, testamentaria o necessaria.
Successione legittima:
È sempre a titolo universale, i successori si chiamano eredi legittimi.
La successione legittima si ha quando la chiamata a succedere avviene in forza di legge, poichè
manca un valido testamento.
Sono eredi legittimi:
- il coniuge;
- i discendenti (figli);
- gli ascendenti (sono gli avi: genitori, nonni, ecc);
-i parenti in linea retta e collaterali entro il sesto grado (figli di fratelli, ossia cugini,  sono   di quarto grado, i nipoti in linea retta dei cugini sono parenti di sesto grado);
- in mancanza dei suddetti eredi, lo Stato.
Se il de cuius lascia figli e coniuge questi succedono sull'intero patrimonio ed escludono gli altri parenti.
Se il de cuius non aveva figli succede per i due terzi il coniuge e per un terzo gli ascendenti e i fratelli del de cuius (art.571 c.c.).
In questo post faccio menzione solo delle situazioni maggiormente ricorrenti, ma le casistiche sono
molteplici e vanno valutate nella loro specificità, da professionisti del settore.
Successione testamentaria
Si parla di successione testamentaria quando esiste un atto scritto e sottoscritto in vita dal de cuius chiamato testamento.
Ricordo che il testamento è un atto volontario sottoscritto in vita dal testatore che può essere impugnato dagli eredi nel caso in cui qualcuno di loro senta lesa la sua quota ereditaria.
Vi sono più tipi di testamento:
Testamento olografo
È il testamento scritto interamente a mano, datato e sottoscritto dal testatore (art.609 del c.c).
Testamento pubblico
È il testamento stipulato per atto notarile alla presenza di due testimoni. Il testamento viene letto e successivamente firmato dai presenti. questo documento può essere scritto indifferentemente a mano o con mezzi meccanici. Art.604 del c.c.
Testamento segreto
Il testatore consegna, alla presenza di due testimoni, il documento scritto riportante le sue volontà. Il notaio sigilla il documento, mette la data dei presenti appongono la firma. Questo documento può
essere redatto sia a mano che con mezzi meccanici. Art. 604 c.c.
Testamenti speciali
Sono quei testamenti raccolti, in situazioni particolari, da pubblici ufficiali ( comandante della nave...). Articoli  611, 616, 617 c.c.
Ricordo che il testatore non può disporre liberamente di tutto il suo patrimonio. Infatti vi sono alcune categorie come figli e coniuge (legittimari) che non possono essere esclusi in nessun modo dall'eredità. Il diritto italiano intende così garantire e tutelare la famiglia.




Nel prossimo post proseguirò trattando di comunione ereditaria ed altri aspetti relativi alla successione.
Grazie per aver visitato il mio blog!


giovedì 3 ottobre 2013

Architettura e design eventi 2013

Durante una delle mie web- ricerche mi sono imbattuta, non proprio per caso, in un programma di manifestazioni molto interessanti per tutti gli amanti della casa e di tutto ciò che la rende unica, inimitabile, accogliente....
Il programma  raccoglie eventi di design e architettura che si svolgono in tutta Europa, ovviamente con un occhio di riguardo all'Italia: non trovate che potrebbe essere un'ottima occasione per fare un week and in qualche bella città?


Di seguito vi lascio il link, vale la pena dargli un'occhiata.






Buona serata 
Chiara