martedì 11 maggio 2021

Stima aree edificabili


Un'area edificabile è un terreno sul quale, in base agli strumenti edilizi urbanistici in vigore, è possibile costruire.



Quali sono gli strumenti edilizi più usati da cui dipendono le possibilità edificatorie di un'area?

1. I Piani Urbanistici Comunali (PUC) e le relative norme tecniche di attuazione (NTA);
2.Piani Attuativi, solitamente pluriennali;
3. Regolamento Edilizio (RE).

Come si procede?

Presentato un progetto che rispetti le normative vigenti il comune, rilascia il permesso di costruire, che comporta il pagamento di oneri (ormai introdotto dal 1977 con la legge Bucalossi).

Come si stabilisce il valore dell'area edificabile?

Il valore di un area edificabile dipende dalle sue caratteristiche estrinseche ed intrinseche. Vediamo nel dettaglio cosa sono:

- Ubicazione, i piani urbanistici comunali (PUC) dividono il territorio in zone territoriali omogenee (ZTO) da cui dipendono il tipo di fabbricato che si potrà edificare (residenziale, industriale, direzionale, ecc) e le sue dimensioni. I comuni rilasciano il certificato di destinazione urbanistica in cui si trovano i suddetti dati, attribuiti al terreno in oggetto.

- Cubatura edificabile, la dimensione dell'edificio è legata alle norme stabilite da piano Urbanistico Comunale (PUC) e Regolamento Edilizio (RE). Il parametro di maggiore importanza è l'indice di edificabilità o di fabbricabilità, che da un'immediata indicazione sulle possibilità edificatorie della zona. L'indice di edificabilità è riferito alla superficie territoriale (superficie di un'area edificabile comprensiva delle aeree di pertinenza degli edifici e di quelle destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria) o alla superficie fondiaria ( superficie di un'area edificabile al netto della superficie destinata ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria). 
Altri parametri che condizionano la cubatura sono:
- rapporto di copertura;
-altezza massima;
- distanza dai fabbricati;
- distanza dall'asse stradale;
- larghezza sul fronte stradale;
- ecc,
L'incidenza di questi parametri ha, ovviamente , un peso maggiore sulle piccole aree edificabili.


Quali altre caratteristiche possono influenzare l'edificabilitá di un terreno?

- La forma del terreno.

Il fatto che lavorare un terreno agricolo in pianura sia molto più semplice rispetto ad un terreno su un versante ripido risulta abbastanza evidente. È altrettanto evidente che una casa costruita sulla sommità di un versante scosceso, con affaccio su una bella vallata, permetta una vista mozzafiato.

Se ne deduce che, in base all’utilizzo che vogliamo farne, avere informazioni sulle forme di un terreno edificabile, sia un vantaggio nel momento della scelta di acquisto.

Conoscere la pendenza di un terreno, ovvero il grado di inclinazione della superficie rispetto al piano orizzontale, e la sua esposizione al Sole, cioè il punto cardinale verso cui è rivolto, non sono dati di poco conto per pianificare attività ed utilizzo del lotto.

Facciamo alcuni esempi pratici che possono avere impatto su un terreno edificabile.

- Quando si vuole costruire un edificio è importante che il terreno sia stabile e non interessato da eventi franosi. È per questo che è vietato costruire in alcune zone a rischio

- Oltre a questa evidente necessità, può essere utile considerare le forme del paesaggio per valutare un possibile microclima della zona, magari dovuto ad un incanalamento del vento all’interno di un avvallamento. Avere questa informazione potrebbe migliorare la scelta sugli infissi termici da installare, ad esempio.

- Considerare pendenza ed esposizione è importante anche nel caso si voglia installare un impianto solare, termico o fotovoltaico. In questo caso l’irraggiamento diviene fondamentale ed un terreno con una forte pendenza verso nord, rischia di essere poco produttivo.

Naturalmente, questi sono solo alcuni esempi, ma, a seconda dei casi, sarà facile, ponendo la giusta attenzione ai dettagli prima di acquistare o un terreno, ritrovare e valutare gli aspetti geomorfologici del terreno specifico in condizioni reali.

- Il paesaggio intorno al terreno.

Oltre alle caratteristiche morfologiche del terreno che ci interessa, è  importante allargare un po’ l’orizzonte ed osservare ciò che c’è intorno in un raggio più ampio. Infatti, le forme di un’area più ampia ci dicono molto sull’influenza che queste possono avere sul nostro terreno.

Ad esempio, sapere se ci siano alture che possano coprire il sole molto presto, nel pomeriggio, è un dato utile; conoscere da dove arrivi il corso d’acqua che passa nel nostro terreno ci permette di ricavare informazioni sul suo possibile utilizzo e così via.

Naturalmente le caratteristiche geomorfologiche sono molte, ma, in generale, quando si sta scegliendo un terreno è bene osservare ogni dettaglio per poter valutare con attenzione e consapevolezza.

Questo ci aiuterá, inoltre, a scegliere anche il tecnico/i  con cui collaborare per approntare il progetto per la nostra futura costruzione. Nel caso ne aveste giâ alcuni di vostra fiducia, potrete consultarvi circa le vostre considerazioni e/o perplessitá fin dalla scelta del terreno stesso.

martedì 6 aprile 2021

Case e Covid. Quali sono le case che vendono e comprano gli italiani nel post lockdown?


Quali sono le tipologie di abitazioni messe in vendita e richieste nel periodo dal post lockdown ad oggi?

L'epidemia da Covid scatenatasi nel 2020, ha avuto effetti concreti e tangibili nella vita degli italiani, anche sul mercato immobiliare.  Le case più richieste sono quelle spaziose, anche nel centro città si è vista crescere questa propensione, certamente imputabile al lungo periodo di chiusura, che ha visto ognuno di noi occupato a cercare angoli privati nella propria abitazione per lo smartworking, la DAD (Didattica A Distanza) o semplicemente per dare sfogo ai propri interessi. Da queste esigenze reali, talvolta sofferte, si è sviluppata questa nuova tendenza di mercato.

Ma la crisi economica dovuta all'epidemia da Coronavirus non ha fermato il mercato immobiliare?

Mentre la crisi economica post pandemica potrebbe fare pensare ad uno stallo del mercato immobiliare, la realtà sta  dimostrando l'opposto.  Sono sempre di più le persone che si rivolgono alle agenzie immobiliari in cerca di nuove case da acquistare. 

Qual è il nuovo scenario immobiliare?

Lo scenario immobiliare che si è aperto nel periodo post pandemia presenta aspetti contrastanti sul lato offerta e domanda di immobili.

Sul fronte dell'offerta, infatti, la tipologia di immobile in vendita più presente è il trilocale, che rappresenta il 32,3% delle abitazioni attualmente sul mercato. A seguire il quadrilocale (24,4%) e il bilocale (24%). Interessante segnalare che, all’inizio del 2020, diminuisce la percentuale di offerta di tagli più ampi come cinque locali e superiori.

Questa tendenza si può spiegare con la nuova esigenza, emersa fra gli italiani durante il lockdown, di avere case di più ampie metrature: chi già la possiede, quindi, decide per il momento, di non venderla.

Di contro, sul lato della domanda di immobili, piuttosto vivace nel territorio italiano nonostante la crisi, la domanda di tagli più ampi è crescente in linea di massima in tutto il paese, rendendo quindi la permanenza di queste soluzioni sul mercato, più breve rispetto a quanto succedeva all’inizio del 2020 e durante tutto il 2019.

Da gennaio a settembre 2020, si evidenzia una aumento della domanda per acquisto di soluzioni indipendenti e semindipendenti. 

Il rialzo si focalizza principalmente nel secondo e nel terzo trimestre quando, terminato il periodo di lockdown, molti acquirenti hanno deciso di comprare abitazioni più ampie e dotate di spazi esterni

La ricerca di tipologie immobiliari con queste caratteristiche, inoltre, ha determinato un maggiore flusso di acquirenti verso l’hinterland e verso le province adiacenti alle grandi città italiane.

La pandemia ha rilanciato la domanda di case in campagna, rustici e casali nelle aree provinciali, nei borghi e nei piccoli comuni con un incremento delle ricerche pari al 29% rispetto al periodo pre-Covid, dato che indica chiaramente una nuova tendenza di mercato.



Chi desidera rimanere in città o nei centri storici dei paesi opta per soluzioni con ampie terrazze o  di cavedi da adornare con piante appositamente selezionate per poter ottenere il giusto confort e attrezzare per aperitivi o cene all'aperto.

Il desiderio di spazi aperti è esploso dopo il lockdown con un’impennata a luglio. Per il momento  l'andamento si conferma positivo.

sabato 27 gennaio 2018




PROFUMO DI PRIMAVERA NELL'ARIA: LE GIORNATE SI ALLUNGANO, LE PIANTE ESCONO DAL RIPOSO VEGETATIVO. 
E' IL MOMENTO MIGLIORE PER INIZIARE A PENSARE ALLE VACANZE  E MAGARI  ACQUISTADO UNA CASETTA IN MONTAGNA.
Vi aspetto per il prossimo post per parlare di questo, a presto!

mercoledì 19 marzo 2014

Attenti all'IMU!


Con l'ICI in molti Comuni gli affitti concordati pagavano un'aliquota ridottissima o azzerata. Con l'IMU gli sconti sono spariti e il prelievo medio è praticamente raddoppiato. Nel 2014 il proprietario dovrà pagare anche la Tasi, che sarà a carico dell'inquilino per una quota tra il 10 e il 30% a scelta del sindaco. Se il Comune vorrà ridurre Imu e Tasi, il canone concordato potrà tornare vantaggioso.

Notizia ripresa dal "Sole 24h".







mercoledì 12 febbraio 2014

Zone territoriali omogenee





Cosa sono le zone territoriali omogenee?

Come abbiamo già detto in altre occasioni, il territorio comunale è diviso in zone territoriali omogenee (ZTO), queste sono contrassegnate da lettere maiuscole, le loro eventuali sotto zone con l'aggiunta di un numero arabo (es. A1, A2, A3....).
Vediamo in dettaglio le zone territoriali:
Zona A - centro storico - solitamente si effettuano interventi di recupero;
Zona B - semi-centro -edificabile per uso residenziale da verificare con che intensità edilizia;
Zona C - periferia -           ".            ".    ".          ".          ".        ".         ".    ".       ".            ".    ;
Zona D - zona destinata ad insediamenti produttivi quali, fabbricati industriali, artigianali, centri direzionali e commerciali. Fondamentale che abbia collegamenti agevoli alla rete stradale e che non intralci/aggravi il normale traffico cittadino e periferico.solitamente sono zone situate all'estrema periferia, al confine  con altri comuni. 
Zona E - zona a destinazione agricola in cui si possono edificare soltanto fabbricati utili alla coltivazione del fondo;
Zona F - zona in cui l'edificazione avviene solo in caso di esproprio per la realizzazione di opere di utilità pubblica.






lunedì 10 febbraio 2014

Rendita perpetua e rendita vitalizia



La rendita perpetua è il diritto di esigere una prestazione (non necessariamente sotto forma di denaro) quale corrispettivo della vendita di un bene immobile (rendita fondiaria), o della cessione di un capitale (rendita semplice) oppure quale onere conseguente all'alienazione gratuita di un immobile o cessione gratuita di un capitale.
A garanzia di una rendita semplice è necessario accendere un'ipoteca su un immobile.
Si costituisce per contratto,testamento, donazione.





La rendita vitalizia è ,come suddetto,  il diritto ad esigere una prestazione quale corrispettivo della vendita di un bene immobile o della cessione di un capitale oppure quale onere conseguente all'alienazione gratuita di un immobile o cessione gratuita di un capitale. La differenza che questo tipo di rendita è legata alla vita di un beneficiario/a.
Si costituisce per contratto, testamento, donazione.




martedì 4 febbraio 2014

Eventi - Carnevale 2014 -


Da buona toscana non posso dimenticarmi il Carnevale.
Ne abbiamo molti in Toscana, il più famoso è sicuramente quello di Viareggio con i suoi carri allegorici monumentali ed ormai famoso in tutto il mondo.




 Vorrei porvi all'attenzione alcune manifestazioni carnevalesche minori, ma sicuramente piacevoli quali:

-  Carnevale Pitrasantino, (Lucca), carri di cartapesta piuttosto impotanti sfilano per il paese di Pietrasanta, addobbato a festa, con la musica e i colori tipici dei carnevali  toscani. Sempre piacevole concedersi una merenda nei caffè del centro storico più tranquilli perchè poco fuori dal percorso riservato al corso mascherato. Biglietto d'ingresso.

 - Carnevale di Paperino (Prato); dal Febbraio del 1977 ogni anno carri di cartapesta, piacevoli e colorate coreografie composte da ben 250 partecipanti vanno in scena per la gioia di grandi e piccini. Biglietto d'ingresso.

- Carnevale aretino Orciolaia (Arezzo), ogni anno sfilano per le strade di Arezzo carri allegorici, trenini e maschere ed attrazioni provenienti da altri carnevali italiani. Biglietto d'ingresso.

- Carnevale di San Mauro (Signa-Firenze), forse il più modesto fra i carnevali menzionati, ma di lunga tradizione; sono ormai 48 anni che va in scena. Quest'anno presenta la maschera dedicata al suo fondatore, Don Armido Pollai. Alcuni semplici carri  di cartapesta, carichi di bambini fanno il giro del paese fra coriandoli, stelle filanti e allegria. Ingresso a offerta: il ricavato andrà alla fondazione carnevale e alla parrocchia.






Per informazioni più precise sui corsi mascherati consultare i rispettivi siti web.

Buon Divertimento!