Stima di piccole aree edificabili

Qualche mese fa', il titolare di una impresa edile che aveva acquistato un terreno edificabile vicino a casa mia, per costruirci alcune abitazioni venne a farmi una proposta: egli mi informò che il terreno che aveva acquistato era più ampio rispetto alla possibilità di edificare  accordatagli  dalle autorità preposte e che quindi era disposto a vendermi la parte, per lui in esubero, adiacente alla mia abitazione. Essendo un piccolo appezzamento sul quale non avrei potuto edificare (a causa di alcuni vincoli esistenti), la cifra da lui richiesta mi sembrò decisamente esosa e quindi feci una controproposta motivando l'importo da me stabilito col fatto che avrei potuto utilizzare il piccolo terreno in oggetto soltanto come un'aggiunta al mio giardino, la quale non avrebbe apportato un aumento di valore alla mia abitazione tale da giustificarne l'acquisto a quelle cifre!

Detto questo la scelta in questi casi è molto soggettiva e va valutata nello specifico situazione per situazione e tal volta può anche semplicemente essere una scelta di "pancia".

Ritengo comunque, possa essere utile conoscere a grandi linee come si possono valutare queste aree, dette reliquati o relitti, in quanto spesso derivanti da frazionamenti o da espropri di aree limitrofe, ecc.
Vediamo , insieme come valutare i relitti  in base alle possibili e ordinarie  interazioni con aree adiacenti edificate e non:

- il reliquato consente l'ampliamento di un fabbricato adiacente o la realizzazione di nuove unità abitative. In questo caso il valore del relitto viene determinato con l'aspetto economico del Valore di Trasformazione, in misura pari alla differenza fra il Valore di mercato del fabbricato che si potrà edificare in più e il costo della sua edificazione.
- il reliquato apporta un comodo al fabbricato sito sull'area adiacente, ad esempio un incremento del giardino privato o dell'orto, permette di costruire una piscina o rende più agevole l'accesso al fabbricato esistente. In questo caso per fare la stima si utilizza l'aspetto economico del Valore complementare. Il valore complementare si ricava dalla sottrazione fra il valore del fabbricato esistente con reliquato e il valore del fabbricato esistente senza reliquato.
-il relitto non è adiacente a fabbricati, in tal caso, per la sua stima, si fa riferimento al valore agricolo.

Mercato immobiliare

Questa mattina affronteremo un tema interessante e soprattutto, spero, utile a capire le dinamiche del mercato immobiliare, imparando a conoscere i fattori che influenzano la domanda dei fabbricati.


Fattori che maggiormente influenzano la domanda dei fabbricati:

- crescita demografica: può essere dovuta a movimenti naturali e/o  migratori. I nuovi insediamenti sono collocati nelle periferie, come prevedono i P.U.C. (Piano Urbanistico Comunale);

- Benessere sociale: orienta la domanda delle abitazioni verso zone più qualificate , solitamente con  molto verde, ville, villette, palazzi signorili, ecc.  Si possono verificare migrazioni da zone o comuni in cui, col tempo, il tessuto urbanistico  e sociale si è degradato a zone più tranquille.

- Incremento delle attività produttive: porta ad un incremento della richiesta di aree da edificare a tale scopo.

- Redditività di investimenti alternativi: quando la redditività degli investimenti immobiliari è bassa e rischiosa aumenta la domanda di immobili, ossia " il mattone"  viene sempre visto come un bene rifugio.

In quale momento siamo adesso? In che direzione andiamo? Pareri illustri e meno illustri, su tale argomento, si sono sprecati e non intendo certo io sostituirmi a loro, anche perchè è stato detto tutto e il contrario di tutto.
Una cosa è certa, il mercato immobiliare oggi offre buone possibilità di concludere affari  a chi ha liquidità e può acquistare senza far ricorso a mutui.
Negli altri casi occorre essere prudenti e magari valutare, come soluzione temporanea, di ricorrere alla locazione anziché all'acquisto di un immobile o soluzioni alternative come l'affitto con riscatto (detto anche rent to buy). Quest'ultima soluzione è sempre più richiesta.

Eventi in Toscana: Pisa food & wine

Come, ormai, mia consuetudine  riporto a seguire  il programma di un evento interessante che si svolgerà il prossimo Week End, dal 22 al 24 novembre, a Pisa. Evento atteso da chi ama il buon cibo toscano passando dall'olio al tartufo, dai vini ai dolci; insomma una festa per la gola!




Food&Wine Festival Un viaggio nel gusto

La kermesse a Pisa Sapori del territorio

Pisa Food & Wine Festival 2013, alla sua seconda edizione (22-24 novembre, Stazione Leopolda), è un viaggio del gusto alla scoperta dei sapori del territorio, dai Monti Pisani alla Valdicecina, tra pasta, tartufi, dolci, salumi, formaggi, vino, olio, salse e liquori.

L’appuntamento, organizzato dalla Camera di Commercio di Pisa ed il supporto del Comune di Pisa, il Consorzio Toscana Sapori, l'Istituto Matteotti e le Associazioni di categoria intende avvicinare i produttori ed i ristoratori locali al pubblico di appassionati, o di semplici consumatori, e si inserisce nel panorama enogastronomico toscano come una vera e propria vetrina per la promozione della filiera corta dei prodotti agroalimentari pisani, in chiave dieta mediterranea.

Alla kermesse saranno infatti presenti circa 35 produttori pisani che per tre giorni esporranno e faranno degustare ai visitatori i loro prodotti tipici, mentre 8 ristoranti metteranno in tavola i loro piatti utilizzando prodotti a km zero.

Quest’anno inoltre la manifestazione si arricchisce di laboratori del gusto e di iniziative di educazione alimentare in chiave ludica per i più piccoli.
Infine, la domenica pomeriggio vi aspettiamo tutti per votare la cecìna più ghiotta nell’ambito di una gara tra pizzerie pisane.
E per un “regalo di gusto” approfittate del banco “regali” per una confezione natalizia dei prodotti acquistati in fiera.

Programma completo

	ore 18.30 Apertura al pubblico ed inaugurazione con nastro autorità ore 19.00 e 20.30 Apericena "dieta mediterranea" 19.00 - Locanda Sant’Agata Chef Luca Micheletti  20.30 - Artegrappe Chef Iuri Iserani ore 22.30 Chiusura		ore 10.30 Apertura al pubblico ore 11.00 - 12.30 “Piccoli giornalisti alla riscossa - i bambini intervistano gli adulti sui loro gusti alimentari” a cura di Barbara Sarridella rivista “Bambino sarai tu” autrice e produttrice televisiva. ore 11.00 - 12.00 Degustazione guidata di olio a cura diAs.C.O.E (Associazione Assaggiatori e Cultori Olio Extra Vergine d'Oliva) ore 12.00 e 13.30 Food & Wine Tasting con i ristoranti pisani 12.00 - Osteria Bernardo Chef Carola Calabrese13.30 - Il Fantasma dell’Opera ChefDavid Cataldi ore 16.00 - 18.00 Piccoli degustatori crescono: “La merenda di una volta - degustazione ed incontro ludico-educativo sull’olio extravergine di oliva” a cura di As.C.O.E (Associazione Assaggiatori e Cultori Olio Extra Vergine d'Oliva) ore 16.00 - 18.00 Laboratorio “Il difetto è servito”: test di assaggio vini a cura dell’ICQRF  (Istituto dell'Ispettorato centrale della tutela della qualità e della repressione frodi dei prodotti agroalimentari ) ore 18.00 - 19.30 Wikigusto: il mio senso preferito – degustazione per la riscoperta di un rapporto diverso con il cibo a cura di Dr. Guido Riccie Dr.ssa Pamela Strafella (psicologi) in collaborazione con l'Ass. Giovani cuochi di Pisa ore 18.00 - 19.30 “Piccoli giornalisti crescono - Mangiare sano (e pisano) per crescere meglio” a cura di Barbara Sarri della rivista“Bambino sarai tu” autrice e produttrice televisiva. ore 19.30 e 21.00 Food & Wine Tasting con i ristoranti pisani 19.30 - Osteria del Violino Chef Rolando Grassi  21.00 - Associazione Cuochi Pisani ChefPierluigi Pampana ore 24.00 Chiusura		ore 10.30 Apertura al pubblico ore 11.00 - 12.30 Piccoli degustatori crescono:“Laboratorio creativo” a cura del Centro di Educazione Alimentare “La Mezzaluna” ore 11.00 - 12.00 Degustazione guidata di olio a cura diAs.C.O.E (Associazione Assaggiatori e Cultori Olio Extra Vergine d'Oliva) ore 12.00 e 13.30 Food & Wine Tasting con i ristoranti pisani 12.00 - Ristorante La Buca Chef Carmine Iovine 13.30 - Il Fantasma dell’Opera ChefDavid Cataldi ore 16.00 - 19.30 “Piccoli degustatori crescono - giochi sensoriali e degustazione di merende” a cura dell’Associazione Giovani Cuochi di Pisa ore 16.30 - 18.30 Cecìna show contest “Vota la cecìna più ghiotta” Gara tra pizzerie pisane Partecipano: - On. Ermete Realacci - Fabrizio Filippi, (Pres. Cons. Tutela Olio IGP Toscano) - Paolo Ghezzi (Vice Sindaco Comune di Pisa) - Orazio Olivieri (DINTEC Scarl Roma) - Paolo Conticini (attore) - Massimo Tessieri (IPSAR Matteotti) - Giuliano Meini (Slow Food Pisa) conduce Doady Giuliano (giornalista)  ore 19.30 e 21.00 Food & Wine Tasting con i ristoranti pisani19.30 - Osteria Bernardo Chef Carola Calabrese 21.00 - Ristorante La Pergoletta ChefDaniela Petraglia ore 22.30 Chiusura manifestazione
	Nel corso dell’apericena e dei Food & Wine Tasting i vini messi a disposizione dai produttori aderenti alla manifestazione, vengono presentati da sommelier della AIS e della Fisar. L'acqua è messa a disposizione dalle "Terme e sorgenti San Carlo S.r.l."
	L’associazione Radici Contadine presenta il Museo del Lavoro, dell’Intelligenza e della Civiltà Contadina che mette in luce l’importanza della passione per illavoro e dell’amore per la terra.
	Nella giornata di domenica 24 Esposizione delle più belle “vespe” storiche a cura dell’Associazione Valdera in Vespa.
	“Per Natale fai un regalo di ….. Gusto”: presso gli stand dei produttori sarà possibile farsi confezionare i prodotti acquistati con apposita confezione regalo natalizia
	Avvertenze per le attività ludico ricreative: I bambini che partecipano alle iniziative dedicate rimangono sotto la responsabilità dei propri genitori che pertanto sono invitati a prendervi parte con i propri figli. Gli organizzatori non si assumono quindi la responsabilità per eventuali danni a cose o persone. Le iniziative dedicate ai bambini sono destinate ad un pubblico giovanile in età scolare (scuola primaria e secondaria).
Ringrazio il sito " www.intoscana.it"  per le informazioni.

Superficie calpestabile

La superficie calpestabile o superficie utile abitabile si ottiene sommando i vani al netto dei muri. Per fare una valutazione rapida, conoscendo la superficie lorda, è circa l'80/90% della superficie lorda  totale di pavimento. Ovvio che la superficie calpestabile in un'abitazione d'epoca, costruita con tutti i muri portanti, sarà inferiore a quella di un'unità immobiliare di nuova edificazione con la stessa superficie lorda.

Legge Tognoli

A integrazione dei precedenti post " Come valutare un posto auto", "Come valutare un box auto" e per praticità di coloro che desiderano saperne di più riguardo alla Legge Tognoli  a seguire riporto il testo con le modifiche susseguitesi negli anni.

                                                                    Legge 24 marzo 1989, n. 122

Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate, nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale

(G.U. 6 aprile 1989, n. 80)

Art. 1 (omissis)

Art. 2

1. Il Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro per i problemi delle aree urbane, sentita la commissione interregionale di cui all' articolo 13 della legge 16 maggio 1970, n. 281, entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge provvede a determinare i criteri di valutazione del fabbisogno dei parcheggi, con particolare riguardo alle diverse tipologie e funzioni, anche ai fini dell' aggiornamento degli standards urbanistici relativamente alle quantità minime da destinare a spazi per parcheggi di cui agli articoli 3, 4, 5 e 6 del decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro dell'interno, 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana n. 97 del 16 aprile 1968.

2. L'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, è sostituito dal seguente: «Art. 41-sexies. -
 Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere 

riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione».

3. (omissis)

Artt. da 3 a 8 (omissis)

Art. 9

1. I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché‚ non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla 
medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i beni culturali ed ambientali da 

esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi ove i piani del traffico non siano 

stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente.
(comma così modificato dall’art. 17, comma 90, legge n. 127 del 1997 poi dall'art. 37, comma 1, legge n. 472 del 1999)

2. L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta ad autorizzazione gratuita. Qualora si tratti di interventi conformi agli strumenti urbanistici vigenti, l’istanza per l’autorizzazione del Sindaco ad eseguire i lavori si intende accolta qualora il Sindaco stesso non si pronunci nel termine di 60 giorni dalla data della richiesta. In tal caso il richiedente può dar corso ai lavori dando comunicazione al Sindaco del loro inizio.
(il regime autorizzativo deve intendersi sostituito dalla denuncia di inizi attività o, facoltativamente, 
dal permesso di costruire)

3. Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale dalla assemblea del condominio, in prima o in 
seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice 

civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.
(comma così modificato dall’art. 17, comma 90, legge n. 127 del 1997)

4. I comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o già avviati. La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti:
(comma così sostituito dall'art. 10, comma 2-ter, legge n. 30 del 1998)

a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni;   

b) il dimensionamento dell’opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua realizzazione;

c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la esecuzione dei lavori;
d) i tempi e le modalità per la verifica dello stato di attuazione nonché le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti.  

5. Fermo restando quanto previsto dall'articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l'immodificabilità dell'esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà 
dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto 
nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune.  I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione.
(comma così sostituito dall'art. 10, comma 1, legge n. 35 del 2012)

6. Le opere e gli interventi di cui ai precedenti commi 1 e 4, nonché gli acquisti di immobili destinati a parcheggi, effettuati da enti o imprese di assicurazione sono equiparati, ai fini della copertura delle riserve tecniche, ad immobili ai sensi degli articoli 32 ed 86 della legge 22 ottobre 1986, n. 742.

Art. 10 (omissis)

Art. 11

1. Le opere e gli interventi previsti dalla presente legge costituiscono opere di urbanizzazione anche ai sensi dell'articolo 9, primo comma, lettera f), della legge 28 gennaio 1977, n. 10.

2. Le prestazioni derivanti da contratti aventi per oggetto la realizzazione delle opere e degli interventi previsti dalla presente legge sono soggette all'imposta sul valore aggiunto con l'aliquota del 2 per cento. La stessa aliquota si applica ai trasferimenti degli immobili o di porzioni degli stessi anche in diritto di superficie.
(l'aliquota è ora del 4 per cento)

3. L'atto di cessione del diritto di superficie è soggetto all'imposta di registro in misura fissa.

Articoli da 12 a 28 (omissis)

Art. 29

1. Le norme contenute nei titoli I, II, III e V della presente legge entrano in vigore il giorno successivo a quello della pubblicazione della legge stessa sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica 
Italiana.

2. Le norme contenute nel titolo IV della presente legge entrano in vigore dal 1° giugno 1989 e si 
applicano alle violazioni accertate da tale data.

Per i riferimenti normativi si ringraziano "Bosetti & Gatti"

Come valutare un posto auto

I posti auto privati, soprattutto in città e nelle zone limitrofe, sono molto ricercati. Vediamo insieme cos'è un posto auto,  se si può vendere o acquistare separatamente dall'unità abitativa e come si valuta.

Cosa s'intende per posto auto?

Per posto auto intendiamo uno spazio delimitato e contrassegnato nell'ambito delle parti comuni del condominio, quali cortile, piazzale o piano interrato.

I posti auto possono essere coperti o scoperti e consentono di parcheggiare l'auto all'interno della proprietà privata.

Come si valuta un posto auto?

Le quotazioni dei posti auto coperti sono indicativamente pari alla metà del valore attribuito ai box auto nella zona di riferimento.

Il valore dei posti auto scoperti è pari a un terzo del valore attribuito ai box auto della zona di riferimento.

Si possono vendere i posti auto separatamente dall'appartamento di proprietà?

I posti auto sono sempre abbinati ad un appartamento e questo ha reso spesso piuttosto discussa la loro vendita separata. Vediamo alcune normative di riferimento per cercare di capire meglio.

Ricordo comunque che è importante fare riferimento anche al proprio regolamento condominiale che può aiutarci a capire in quale dei seguenti casi rientra il nostro posto auto e quindi se è possibile o meno alienarlo separatamente dall'abitazione.

Come prima cosa occorre ricordare la Legge 122/89 (c.d. legge Tognoli) che ha introdotto importanti modificazioni in tema di disciplina dei parcheggi allo scopo di agevolare la costruzione nel sottosuolo o l'ampliamento di posti auto a servizio di fabbricati già edificati.

I punti salienti di tale disciplina possono essere individuati come segue:

1. i parcheggi realizzati in base a detta legge non possono essere alienati separatamente rispetto all'unità immobiliare alla quale sono legati da rapporto di pertinenzialità (art. 9 della Legge 122/89). Va osservato tuttavia che, per effetto della novellazione introdotta con l.
2.  35/2012, il V° comma dell'art. 9 in esame attualmente ammette (con la sola eccezione dei parcheggi "convenzionati") la cessione separata, alla sola condizione che il posto auto sia comunque destinato a pertinenza di unità immobiliare sita nello stesso comune;
3. è sufficiente l 'autorizzazione comunale ai fini della costruzione di detti posti auto (non già della concessione, come d'ordinario);
4. gratuità del rilascio del provvedimento autorizzativo comunale;
5. possibilità che si faccia deroga agli strumenti urbanistici vigenti;
6. previsione di una fattispecie di silenzio assenso con riferimento a progetto conforme agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti vigenti, silenzio assenso rafforzato dalla possibilità che l'intervento sia attuabile in forza di semplice presentazione di SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività);
7. sufficienza di quorum deliberativo pari alla maggioranza sia dei capi sia del valore millesimale ai fini dell'assunzione della deliberazione condominiale necessaria per procedere alla costruzione dei parcheggi, nonostante la natura di innovazione dell'opera (es: se richiedente la maggioranza dei partecipanti ed i due terzi del valore ai sensi degli artt. 1120 e 1136 cod. civ.).                                                                                                                                                                                                     

Attualmente si può concludere che per quanto attiene alle edificazioni successive all'entrata in vigore della L. 28 novembre 2005, n. 246, vale la regola della libera cedibilità, anche separatamente rispetto ad unità immobiliare abitativa o commerciale, di box e/o posti auto. Gli autoparcheggi alienati separatamente non saranno inoltre gravati da alcun diritto in favore dei titolari delle altre unità immobiliari di cui si compone l'edificio. Rimane interamente ferma la specifica normativa dettata dalla c.d. Legge Tognoli, rimasta integra all'esito della novella in parola.

Si ringrazia Wikijus per le informazioni legate alle leggi.

Come valutare un Box auto

Box auto e posti auto sono richiestissimi in città e nelle immediate vicinanze.

Difficoltà di parcheggio, lavaggio strade e appartamenti sempre più piccoli rendono il box auto o autorimessa o garage un oggetto del desiderio per molte famiglie che sperano di poterlo in parte utilizzare anche come ripostiglio per " alleggerire" un po'  la propria abitazione.

Cosa  s'intende per garage, autorimessa o box auto?

Sono vani chiusi destinati al deposito di automobili, possono essere doppi o singoli.

Generalmente i box doppi si trovano nelle nuove abitazioni e vengono ricavati in ampi piani interrati possono essere doppi in lunghezza (le auto  vengono accodate al loro  interno) o in larghezza (le auto vengono parcheggiate una affiancata all'altra). Solitamente sono chiusi da portoni basculanti. Le dimensioni di un box singolo vanno dai 5/6 metri x 2,4/3 metri circa, ossia dai 12mq ai 18 mq circa. A seconda delle dimensioni il garage può esere utile anche per parcheggiare cicli e moticicli, installare una scaffalatura da usare come un'estensione del ripostiglio di casa nel caso in cui sia presente o per crearne uno in caso contrario. Questi aspetti possono essere tenuti presenti al momento della valutazione dell'autorimessa, in gergo si chiamano comodi positivi o negativi, a seconda che siano presenti o meno.

I box interrati hanno accesso da uno scivolo spesso direttamente dalla strada pubblica e sono collegati alle abitazioni dal vano scale e dall'ascensore (se presente). I box interrati non influenzano l'aspetto estetico del fabbricato e risultano essere apprezzati anche perché i rumori dei basculanti e delle auto

non sono percepiti dai residenti dell'edificio stesso.

Per quanto concerne i garage fuori terra, di solito in corpi fabbrica separati, accessibili per lo più dal

cortile condominiale , sono presenti soprattutto in condomini di tipo economico e/o di non recente

edificazione.

I box auto si possono vendere o locare separatamente dall'abitazione?

Nei condomini le autorimesse sono indipendenti e possono essere vendute o locate indipendentemente dall'appartamento, anche a soggetti esterni al condominio. Quindi sono di fatto

autonome unità immobiliari.

In una villetta a schiera l'autorimessa  nel piano interrato , comunicante con i vani ad uso residenziale è solo pertinenza dell'unità abitativa a cui è collegata, anche se in catasto è dichiarata come autonoma unità immobiliare.

Per quanto riguarda  i box auto realizzati in regime agevolato ai sensi della Legge Tognoli (Legge

n. 122/1989) non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono

legati da vincolo pertinenziale. Tale Legge consente di edificare parcheggi nel sottosuolo e al piano

terreno dei fabbricati, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti

(restano fermi i vincoli paesaggistici e ambientali), senza pagare gli oneri relativi al permesso di costruire.

Quali fattori influiscono sul valore di un'autorimessa?

Come accennato nell'introduzione il luogo fa la differenza : in centro e nelle immediate vicinanze da esso i box auto sono molto richiesti. Infatti in queste zone è presente un forte squilibrio fra il numero di abitazioni e uffici ed il numero delle autorimesse. In questi casi le quotazioni possono raggiungere

i 50.000/60.000€ ed oltre per un garage singolo. Nelle zone periferiche o nei piccoli comuni le quotazioni sono nettamente inferiori e si aggirano intorno ai 15.000/20.0000€. Ovvio che si parla di

quotazioni medie ogni regione d'Italia , ogni città e paese avranno le loro quotazioni specifiche.

Incide sul valore del garage il rapporto dato dal numero di abitazioni e il numero di autorimesse

presenti: se il numero di autorimesse è insufficiente  e non riesce a soddisfare la domanda il valore dei box aumenta.

Anche la complementarietà box auto/appartamento ha la sua importanza e la presenza del box fa aumentare di valore l'unità abitativa.