Semplicemente Buon Natale!

Chiara

Millesimi d'uso per l'impianto di ascensore

Le spese per l'impianto di ascensore possono essere di tre tipi:

- Di esercizio: comprendono la forza motrice (energia elettrica), manutenzione ordinaria,    

l'assicurazione, le tasse, ecc.

Queste spese devono essere ripartite tra i condomini in proporzione all'uso che ne fanno, in tali tabelle sono incluse solo le unità immobiliari interessate dal servizio.

- Manutenzione straordinaria: comprende la sostituzione di parti dell'impianto. Nel caso in cui la manutenzione riguardi la sostituzione di un pezzo rotto la ripartizione della spesa sarà effettuata secondo le tabelle millesimali d'uso, come per le spese di esercizio.

Nel caso in cui la spesa derivi da un adeguamento degli impianti ai nuovi standard costruttivi ( es. legge sulla Sicurezza), viene ripartita usando le tabelle millesimali di proprietà generale (tutti i proprietari pagano, anche quelli del piano terreno).

- Spese di nuova installazione di un ascensore: anche in questo caso le spese si ripartiscono utilizzando le tabelle millesimali di proprietà generale.

L'articolo 1124 del Codice Civile fissa i criteri per la ripartizione delle spese, la manutenzione e la ricostruzione delle scale.
La giurisprudenza ha sancito che i criteri previsti per le scale siano applicabili, per analogia, anche alla ripartizione delle spese per l'ascensore.
Pertanto solitamente viene compilata un'unica tabella millesimale per entrambe le voci di spesa (scale ed impianto ascensore).

Per chi vuol saperne di più:
I primi 500 millesimi, proporzionali al valore, vengono calcolati in base alla superficie virtuale o dei millesimi di proprietà generale delle unità immobiliari che si servono dell'ascensore.
I secondi 500 millesimi, proporzionali all'altezza del piano, vengono calcolati in due fasi:
- determinando i millesimi spettanti a ciascun piano;
- ripartendo i millesimi di ciascun piano tra le relative unità immobiliari.

Contratto di comodato

Premessa

Questo post nasce da una richiesta di una cara amica, che vuole, a sua volta,  

aiutare un'amica in difficoltà, dando in comodato d'uso il suo box auto.

Con affetto,

Chiara

Contratto di Comodato d'uso
Il contratto di comodato è sempre gratuito, può essere fatto a scadenza, ma il più delle volte è revocabile in qualsiasi momento. Le bozze di contratto si trovano in commercio e on line. Il contratto deve essere registrato a tassa fissa: cod.109T  168,00€, oltre i bolli su ogni copia e la tassa per ogni copia oltre la prima. La registrazione va fatta presso l'Agenzia delle Entrate della provincia dove è situato l'immobile. Nulla è da dichiarare nella dichiarazione annuale dei redditi.
Visto che con un comodato d'uso, ribadisco gratuito, viene fatto un piacere non da poco alla persona titolare del contratto, è, a mio avviso, atto di cortesia che quest'ultima si assuma l'onere delle suddette spese. Credo che 168 euro per l'uso  gratis di un garage (nel caso specifico) o di altro immobile, non siano un enorme sacrificio! In ogni caso: è sempre opportuno REGISTRARE il contratto. Le sorprese non finiscono mai, anche il miglior amico un domani può creare difficoltà, se si seguono le regole possiamo evitare tante rogne future!

Spero di essere stata d'aiuto a te e a tutte le persone che si possono trovare nella tua stessa situazione, se hai ancora qualche dubbio chiedi pure.
Buona serata

Millesimi d'uso

I millesimi d'uso a cosa servono ?

 I millesimi d'uso, semplicemente detti millesimi, consentono di ripartite le spese in base all'uso che ciascun abitazione ne fa.

Le tabelle dei millesimi d'uso riguardano normalmente:
1. la manutenzione/ricostruzione delle scale;
2. l'uso dell'ascensore;
3. l'uso del riscaldamento centralizzato;
4. altre spese quali acqua potabile, spese straordinarie tipo ricostruzione dei solai, adeguamento impianto tv, ecc.

Vi sono, inoltre, spese dovute ad un uso esclusivo delle parti comuni (spese personali), che sono addebitate per intero a chi ne ha il godimento.

Millesimi

Millesimi di proprietà generale

I millesimi di proprietà generale esprimono il valore di ogni unità immobiliare ragguagliato al valore dell'intero edificio. Rappresentano il diritto/dovere dei proprietari sulle parti comuni.

I box auto solitamente hanno propri millesimi in quanto autonome unità immobiliari.

Sono pertinenze prive di millesimi propri i balconi, le cantine, i posti auto, ecc. Se, però, le cantine sono autonomamente accatastate avranno, come i box auto, la propria tabella millesimale.

La tabella dei millesimi di proprietà generale integra il regolamento condominiale: serve per la formazione delle maggioranze nelle assemblee e per la ripartizione delle spese generali.

A B C del condominio

Il condominio per definizione è costituito da uno o più fabbricati in cui vi sono parti di proprietà esclusiva e parti in proprietà comune.
Le parti di proprietà esclusiva sono le unità abitative con le loro pertinenze  ed eventuali negozi, mentre le parti comuni (art.1117 c.c.) sono il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, il tetto, le scale, la portineria, le opere, le installazioni e i manufatti che servono all'uso e al godimento comune come ascensori, pozzi,cisterne, impianti elettrici, ecc.

Tipi di condominio

1. Condominio minimo è costituito da due soli proprietari per la gestione delle parti comuni si applicano le norme sulla comunione (art.1104 c.c);
2. Super condominio o condominio orizzontale è costituito da più fabbricati indipendenti che hanno in comune alcuni servizi quali: piscina, campi da tennis, portineria, lavanderia, ecc.
3. Condominio parziale nei casi in cui la proprietà comune di alcune parti o impianti è soltanto di alcuni proprietari.
4. Condominio "tradizionale" come da definizione. Solitamente costituito da un unico edificio con più unità abitative e, talvolta, con fondi commerciali.

Come si ripartiscono le spese condominiali

Per ripartire le spese condominiali occorre determinare i millesimi che possono essere:
- millesimi di proprietà generale;
- millesimi d'uso.

È bene sapere che il proprietario dell'ultimo piano può chiedere di sopraelevare il proprio appartamento, nel caso in cui ciò gli venisse concesso dagli altri condomini, dovrà essere stimata l'indennità di sopraelevazione che egli dovrà versare agli altri proprietari.

30 novembre: festa della Toscana

Buongiorno, scusate la fretta, ma non potevo dimenticare la festa della Toscana, terra liberata da torture e pena di morte dal suo illuminato Granduca Pietro Leopoldo di Lorena, che per primo nel mondo si accorse dell'atrocità e della barbarie con la quale comunemente venivano puniti certi reati.

Riporto a seguire alcune notizie storiche trovate su wikipedia:

Dal 2000 il Consiglio Regionale della Toscana ha approvato una legge per celebrare, il 30 novembre, la Festa della Regione Toscana, una festa che vuole essere un omaggio a tutti coloro i quali si riconoscono nei valori della pace, della giustizia e dellalibertà, la cui voce echeggiava alle cinque della sera del 30 novembre del 2000, giorno della prima celebrazione della festività, quando le campane hanno suonato a festa in tutta la Toscana per un laico rito della memoria. La Regione, con in testa il suo capoluogo, infatti, ha istituito la festa commemorativa del 30 novembre, per ricordare il giorno in cui ricorre l'anniversario della Riforma Penale promulgata, a quella data nel 1786, da Pietro Leopoldo di Lorena, Granduca di Toscana dal 1765 al 1790. Con tale Riforma, che del Granduca fu "monumento e gloria", secondo uno storico del primo Novecento, la Toscana divenne il primo Stato al mondo in cui si abolì la pena di morte, uno degli atti più incivili perpetuati fino ad allora da tutti i governi, "conveniente - secondo Pietro Leopoldo - solo ai popoli barbari". Il 30 novembre, pertanto, non è una data fondamentale solo per l'antico Granducato di Toscana o interessante per coloro che si occupano di storia, è il primo giorno di una storia nuova per tutti gli uomini dal XVIII secoloai nostri tempi. Fu il principio di una rinnovata vita per l'intera umanità, una vita che nacque lungo le sponde dell'Arno.

« Abbiamo veduto con orrore con quanta facilità nella passata Legislazione era decretata la pena di Morte per Delitti anche non gravi, ed avendo considerato che l'oggetto della Pena deve essere la soddisfazione al privato, ed al pubblico danno, la correzione del Reo figlio anche esso della Società e dello Stato, della di cui emenda non può mai disperarsi, la sicurezza nei Rei dei più gravi ed atroci Delitti che non restino in libertà di commetterne altri, e finalmente il Pubblico esempio; che il Governo nella punizione dei Delitti, e nel servire agli oggetti ai quali questa unicamente è diretta, è tenuto sempre a valersi dei mezzi più efficaci col minor male possibile al Reo ...avendo altresì considerato, che una ben diversa Legislazione potesse più convenire alla maggior dolcezza, e docilità di costumi del presente secolo, e specialmente nel popolo Toscano, Siamo venuti nella determinazione di abolire come Abbiamo abolito con la presente Legge per sempre la Pena di Morte contro qualunque Reo... »

(51° articolo della Riforma)

Con l'abolizione della pena di morte aveva anche termine l'uso della tortura e della mutilazione delle membra.

La fine dell'orrore era sancita e non poteva che esserlo "per sempre", come legifera il Granduca, figlio di un secolo che tanta luce portò agli uomini. Questa legge, in parte ispirata al Codice giuseppino, trovava la sua fonte principale nelle concezioni filosofiche dell'Illuminismo e soprattutto nell'opera più famosa dell'Illuminismo italiano, "Dei delitti e delle pene", che Cesare Beccaria ebbe inToscana la possibilità di pubblicare per la prima volta, a Livorno, nel 1764.

« La legge del 30 novem. 1786, scrisse l'esimio F. Forti, ha ottenuto una celebrità europea. Opera più generosa non ebbe mai la sanzione di un monarca. Le idee filosofiche allora predominanti sono accolte con fede e con onore nella legge criminale di Leopoldo. »

(Antonio Zobi)

A conferma di quanto stabilito con la Riforma leopoldina, comandando il Granduca "la demolizione delle Forche ovunque si trovino" (art. 54°), con perfetto contrappasso finirono al rogo le forche e gli strumenti di tortura, segno tangibile, volutamente spettacolare, della nascita di una nuova epoca, della "morte della pena di morte" che in Firenze ebbe teatro nelle Prigioni del Bargello come ricorderà più tardi, nel XIX secolo, il pittore Giovan Battista Silvestri, dipingendo in acquerello i falò dei patiboli fra le severe bugne del Palazzo del Podestà.

Ai nostri giorni, nel cortile della Dogana di Palazzo Vecchio, il Comune di Firenze ha voluto collocare una lapide dove riprodurre un testo redatto subito dopo la promulgazione della legge, nel dicembre del 1786, proprio per una targa marmorea commemorativa. L'epigrafe settecentesca, composta dal georgofilo Giuseppe Pelli Bencivenni su richiesta di Francesco Seratti, il quale aveva curato la stesura finale della Riforma, così recita:

« Per memoria della Toscana felicità quando Pietro Leopoldo con legge de' 30 novembre 1786 la pena di morte, l'infamia, la tortura, ogni delitto di lesa maestà colla confiscazione delle sostanze cancellò per primo in Europa dalla vecchia legislazione"; motivazioni che rendono Firenze orgogliosa del suo passato. »

(Giuseppe Pelli Bencivenni)

Se a chiusura del settecento era stato auspicato di porre la lapide nel punto esatto dove fino alla metà di quel secolo, a quanto ancora testimoniano un dipinto e una nota stampa di Giuseppe Zocchi, si eseguiva il "supplizio della fune", ovvero all'esterno del Bargello, per ricordare, con altrettanta pubblicità, la fine dell'antico e duro sistema penale, oggi. una più serena visione storica e politica, che il passare del tempo ha permesso, ha suggerito all’Amministrazione Comunale di allocare la targa in un "posto d’onore", nel palazzo da sempre sede del governo cittadino.

La cessazione delle antiche barbarie e la volontà che abbiano termine quelle che, in tutto il mondo, non si sono ancora placate è stata ribadita dal rogo del patibolo e degli strumenti di tortura che si è consumato in piazza della Signoria in occasione della prima "Festa della Toscana" per volere dell’Amministrazione della città di Firenze che desidera riproporre, di anno in anno, nel giorno dedicato alla festa, delle iniziative, di vario genere, che coinvolgano, insieme agli studiosi, agli storici, ai politici della Toscana tutta e non solo, i cittadini di Firenze.

Con l’istituzione della Festa della Regione Toscana si vuole ricordare la grandiosità dell'atto di civiltà legislativa messo a punto da Pietro Leopoldo, per non cancellare dalla memoria di tutti l'origine del cammino lungo e tortuoso per la salvaguardia dei diritti dell'uomo che ha visto la Toscana e i suoi governanti del passato svolgere un ruolo da protagonisti e non da comprimari o, più semplicemente, da spettatori; un cammino che continua incessantemente come "La Carta dei diritti dell'Unione Europea" del 2000 ha sottolineato sentendo la necessità di ribadire, ancora oggi, il diritto di ogni uomo a non essere condannato a morte da altri uomini.

Una festa, quindi, istituita per riproporre un momento saliente della storia moderna e per aggregare i toscani attorno ad una data di grande significato civile, ricordandoli che per primi al mondo i loro antenati hanno visto abolita la pena di morte.

« Quello di Pietro Leopoldo è uno degli atti fondanti di questa terra e dello Stato cui appartiene. »

(Mario Luzi)

In considerazione del fatto che Lucca, nel 1786, come altri cinquanta comuni della regione Toscana attuale, non faceva parte delGranducato di Toscana, il Consiglio Comunale di Lucca votò a maggioranza, nel 2000, un atto con cui impegnava l'allora SindacoPietro Fazzi a non aderire alla festa regionale. La contestazione alla festa da parte del Consiglio Comunale di Lucca non stava nel mancato riconoscimento del grande valore delle riforme leopoldine, bensì nel non voler identificare il Granducato di Toscana e la dinastia lorenese quali unici padri storici della odierna regione. Per anni dunque, nella città di Lucca, la festa non è stata celebrata. Solo nel 2009 (O.D.G. 77668) il Consiglio Comunale di Lucca ha modificato la sua posizione e in seguito la festa si è tenuta nella città.

Quanto "lavora" la casa per le tasse?

Nel mio post di luglio "affittare?", ponevo questa domanda a coloro che avessero interesse, in quanto proprietari di civili abitazioni, a " mettere a reddito" il loro immobile, sottolineando il fatto che fra tasse e balzelli l'immobile iniziava a rendere a fine luglio.

Tre mesi sono trascorsi da allora e per i piccoli proprietari che vogliono affittare c'è una nuova "interessante" notizia; l' immobile inizia a generare reddito dal 16 di ottobre!

Questo è quanto è stato detto durante la manifestazione "Home Day" organizzata da Confedilizia il 21 novembre 2013 a Roma.
Evento-dibattito a cui hanno partecipato le istituzioni, le organizzazioni e i cittadini per parlare di tasse sulla casa e chiedere una riduzione dell'esorbitante carico fiscale sull'investimento immobiliare.

Riporto a seguire alcune frasi emblematiche che sono state dette durante la manifestazione:
"Chi affitta lavora 288 giorni l'anno per il fisco",
" Il proprietario che lochi una unità immobiliare finisce di pagare le imposte in autunno. Il suo giorno di liberazione fiscale è il 16 ottobre!"
Fino ad allora il canone se ne va in tasse, ossia le tasse incidono sul canone di locazione annuo in una percentuale del 79%.

E ancora:
"Secondo l’ufficio studi di Confedilizia la nuova Tasi porterebbe nel 2014 un aumento delle imposte di 14,6 miliardi con l’aliquota minima (+159% rispetto al 2011) e di 19,9 miliardi con l’aliquota massima (+216% rispetto al 2011).  
Sommando gli aumenti avvenuti dopo le riforme introdotte dal governo Monti nel 2012 e nel 2013, sempre secondo lo studio, gli aumenti l’anno prossimo potranno arrivare a 39,9 miliardi nell’ipotesi migliore e a 45,2 nell’ipotesi peggiore. Confedilizia mette in evidenza come nel 2011 il gettito Ici fosse di 9,2 miliardi, per passare nel 2012, con l’Imu, a 23,7 miliardi e a 20 miliardi nel 2013. Nel 2014 il gettito sarebbe di 29,1 miliardi con l’aliquota massima e di 23,8 con l’aliquota minima. “Abbiamo bisogno di far sentire la nostra voce in modo civile – ha detto il presidente di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani – e soprattutto di confrontare le nostre proposte con i decisori. Una delle proposte era relativa alla service tax ma è improvvisamente scomparsa dalla legge di stabilità.  Temiamo che sia stato il partito della spesa pubblica perché la service tax avrebbe avuto un tetto massimo nelle spese dei servizi.” 

Per chi fosse interessato a saperne di più può consultare il sito: Instat.wordpress.com, dal quale ho tratto alcune delle informazioni contenute nel presente post.

Stima di piccole aree edificabili

Qualche mese fa', il titolare di una impresa edile che aveva acquistato un terreno edificabile vicino a casa mia, per costruirci alcune abitazioni venne a farmi una proposta: egli mi informò che il terreno che aveva acquistato era più ampio rispetto alla possibilità di edificare  accordatagli  dalle autorità preposte e che quindi era disposto a vendermi la parte, per lui in esubero, adiacente alla mia abitazione. Essendo un piccolo appezzamento sul quale non avrei potuto edificare (a causa di alcuni vincoli esistenti), la cifra da lui richiesta mi sembrò decisamente esosa e quindi feci una controproposta motivando l'importo da me stabilito col fatto che avrei potuto utilizzare il piccolo terreno in oggetto soltanto come un'aggiunta al mio giardino, la quale non avrebbe apportato un aumento di valore alla mia abitazione tale da giustificarne l'acquisto a quelle cifre!

Detto questo la scelta in questi casi è molto soggettiva e va valutata nello specifico situazione per situazione e tal volta può anche semplicemente essere una scelta di "pancia".

Ritengo comunque, possa essere utile conoscere a grandi linee come si possono valutare queste aree, dette reliquati o relitti, in quanto spesso derivanti da frazionamenti o da espropri di aree limitrofe, ecc.
Vediamo , insieme come valutare i relitti  in base alle possibili e ordinarie  interazioni con aree adiacenti edificate e non:

- il reliquato consente l'ampliamento di un fabbricato adiacente o la realizzazione di nuove unità abitative. In questo caso il valore del relitto viene determinato con l'aspetto economico del Valore di Trasformazione, in misura pari alla differenza fra il Valore di mercato del fabbricato che si potrà edificare in più e il costo della sua edificazione.
- il reliquato apporta un comodo al fabbricato sito sull'area adiacente, ad esempio un incremento del giardino privato o dell'orto, permette di costruire una piscina o rende più agevole l'accesso al fabbricato esistente. In questo caso per fare la stima si utilizza l'aspetto economico del Valore complementare. Il valore complementare si ricava dalla sottrazione fra il valore del fabbricato esistente con reliquato e il valore del fabbricato esistente senza reliquato.
-il relitto non è adiacente a fabbricati, in tal caso, per la sua stima, si fa riferimento al valore agricolo.

Mercato immobiliare

Questa mattina affronteremo un tema interessante e soprattutto, spero, utile a capire le dinamiche del mercato immobiliare, imparando a conoscere i fattori che influenzano la domanda dei fabbricati.


Fattori che maggiormente influenzano la domanda dei fabbricati:

- crescita demografica: può essere dovuta a movimenti naturali e/o  migratori. I nuovi insediamenti sono collocati nelle periferie, come prevedono i P.U.C. (Piano Urbanistico Comunale);

- Benessere sociale: orienta la domanda delle abitazioni verso zone più qualificate , solitamente con  molto verde, ville, villette, palazzi signorili, ecc.  Si possono verificare migrazioni da zone o comuni in cui, col tempo, il tessuto urbanistico  e sociale si è degradato a zone più tranquille.

- Incremento delle attività produttive: porta ad un incremento della richiesta di aree da edificare a tale scopo.

- Redditività di investimenti alternativi: quando la redditività degli investimenti immobiliari è bassa e rischiosa aumenta la domanda di immobili, ossia " il mattone"  viene sempre visto come un bene rifugio.

In quale momento siamo adesso? In che direzione andiamo? Pareri illustri e meno illustri, su tale argomento, si sono sprecati e non intendo certo io sostituirmi a loro, anche perchè è stato detto tutto e il contrario di tutto.
Una cosa è certa, il mercato immobiliare oggi offre buone possibilità di concludere affari  a chi ha liquidità e può acquistare senza far ricorso a mutui.
Negli altri casi occorre essere prudenti e magari valutare, come soluzione temporanea, di ricorrere alla locazione anziché all'acquisto di un immobile o soluzioni alternative come l'affitto con riscatto (detto anche rent to buy). Quest'ultima soluzione è sempre più richiesta.

Eventi in Toscana: Pisa food & wine

Come, ormai, mia consuetudine  riporto a seguire  il programma di un evento interessante che si svolgerà il prossimo Week End, dal 22 al 24 novembre, a Pisa. Evento atteso da chi ama il buon cibo toscano passando dall'olio al tartufo, dai vini ai dolci; insomma una festa per la gola!




Food&Wine Festival Un viaggio nel gusto

La kermesse a Pisa Sapori del territorio

Pisa Food & Wine Festival 2013, alla sua seconda edizione (22-24 novembre, Stazione Leopolda), è un viaggio del gusto alla scoperta dei sapori del territorio, dai Monti Pisani alla Valdicecina, tra pasta, tartufi, dolci, salumi, formaggi, vino, olio, salse e liquori.

L’appuntamento, organizzato dalla Camera di Commercio di Pisa ed il supporto del Comune di Pisa, il Consorzio Toscana Sapori, l'Istituto Matteotti e le Associazioni di categoria intende avvicinare i produttori ed i ristoratori locali al pubblico di appassionati, o di semplici consumatori, e si inserisce nel panorama enogastronomico toscano come una vera e propria vetrina per la promozione della filiera corta dei prodotti agroalimentari pisani, in chiave dieta mediterranea.

Alla kermesse saranno infatti presenti circa 35 produttori pisani che per tre giorni esporranno e faranno degustare ai visitatori i loro prodotti tipici, mentre 8 ristoranti metteranno in tavola i loro piatti utilizzando prodotti a km zero.

Quest’anno inoltre la manifestazione si arricchisce di laboratori del gusto e di iniziative di educazione alimentare in chiave ludica per i più piccoli.
Infine, la domenica pomeriggio vi aspettiamo tutti per votare la cecìna più ghiotta nell’ambito di una gara tra pizzerie pisane.
E per un “regalo di gusto” approfittate del banco “regali” per una confezione natalizia dei prodotti acquistati in fiera.

Programma completo

	ore 18.30 Apertura al pubblico ed inaugurazione con nastro autorità ore 19.00 e 20.30 Apericena "dieta mediterranea" 19.00 - Locanda Sant’Agata Chef Luca Micheletti  20.30 - Artegrappe Chef Iuri Iserani ore 22.30 Chiusura		ore 10.30 Apertura al pubblico ore 11.00 - 12.30 “Piccoli giornalisti alla riscossa - i bambini intervistano gli adulti sui loro gusti alimentari” a cura di Barbara Sarridella rivista “Bambino sarai tu” autrice e produttrice televisiva. ore 11.00 - 12.00 Degustazione guidata di olio a cura diAs.C.O.E (Associazione Assaggiatori e Cultori Olio Extra Vergine d'Oliva) ore 12.00 e 13.30 Food & Wine Tasting con i ristoranti pisani 12.00 - Osteria Bernardo Chef Carola Calabrese13.30 - Il Fantasma dell’Opera ChefDavid Cataldi ore 16.00 - 18.00 Piccoli degustatori crescono: “La merenda di una volta - degustazione ed incontro ludico-educativo sull’olio extravergine di oliva” a cura di As.C.O.E (Associazione Assaggiatori e Cultori Olio Extra Vergine d'Oliva) ore 16.00 - 18.00 Laboratorio “Il difetto è servito”: test di assaggio vini a cura dell’ICQRF  (Istituto dell'Ispettorato centrale della tutela della qualità e della repressione frodi dei prodotti agroalimentari ) ore 18.00 - 19.30 Wikigusto: il mio senso preferito – degustazione per la riscoperta di un rapporto diverso con il cibo a cura di Dr. Guido Riccie Dr.ssa Pamela Strafella (psicologi) in collaborazione con l'Ass. Giovani cuochi di Pisa ore 18.00 - 19.30 “Piccoli giornalisti crescono - Mangiare sano (e pisano) per crescere meglio” a cura di Barbara Sarri della rivista“Bambino sarai tu” autrice e produttrice televisiva. ore 19.30 e 21.00 Food & Wine Tasting con i ristoranti pisani 19.30 - Osteria del Violino Chef Rolando Grassi  21.00 - Associazione Cuochi Pisani ChefPierluigi Pampana ore 24.00 Chiusura		ore 10.30 Apertura al pubblico ore 11.00 - 12.30 Piccoli degustatori crescono:“Laboratorio creativo” a cura del Centro di Educazione Alimentare “La Mezzaluna” ore 11.00 - 12.00 Degustazione guidata di olio a cura diAs.C.O.E (Associazione Assaggiatori e Cultori Olio Extra Vergine d'Oliva) ore 12.00 e 13.30 Food & Wine Tasting con i ristoranti pisani 12.00 - Ristorante La Buca Chef Carmine Iovine 13.30 - Il Fantasma dell’Opera ChefDavid Cataldi ore 16.00 - 19.30 “Piccoli degustatori crescono - giochi sensoriali e degustazione di merende” a cura dell’Associazione Giovani Cuochi di Pisa ore 16.30 - 18.30 Cecìna show contest “Vota la cecìna più ghiotta” Gara tra pizzerie pisane Partecipano: - On. Ermete Realacci - Fabrizio Filippi, (Pres. Cons. Tutela Olio IGP Toscano) - Paolo Ghezzi (Vice Sindaco Comune di Pisa) - Orazio Olivieri (DINTEC Scarl Roma) - Paolo Conticini (attore) - Massimo Tessieri (IPSAR Matteotti) - Giuliano Meini (Slow Food Pisa) conduce Doady Giuliano (giornalista)  ore 19.30 e 21.00 Food & Wine Tasting con i ristoranti pisani19.30 - Osteria Bernardo Chef Carola Calabrese 21.00 - Ristorante La Pergoletta ChefDaniela Petraglia ore 22.30 Chiusura manifestazione
	Nel corso dell’apericena e dei Food & Wine Tasting i vini messi a disposizione dai produttori aderenti alla manifestazione, vengono presentati da sommelier della AIS e della Fisar. L'acqua è messa a disposizione dalle "Terme e sorgenti San Carlo S.r.l."
	L’associazione Radici Contadine presenta il Museo del Lavoro, dell’Intelligenza e della Civiltà Contadina che mette in luce l’importanza della passione per illavoro e dell’amore per la terra.
	Nella giornata di domenica 24 Esposizione delle più belle “vespe” storiche a cura dell’Associazione Valdera in Vespa.
	“Per Natale fai un regalo di ….. Gusto”: presso gli stand dei produttori sarà possibile farsi confezionare i prodotti acquistati con apposita confezione regalo natalizia
	Avvertenze per le attività ludico ricreative: I bambini che partecipano alle iniziative dedicate rimangono sotto la responsabilità dei propri genitori che pertanto sono invitati a prendervi parte con i propri figli. Gli organizzatori non si assumono quindi la responsabilità per eventuali danni a cose o persone. Le iniziative dedicate ai bambini sono destinate ad un pubblico giovanile in età scolare (scuola primaria e secondaria).
Ringrazio il sito " www.intoscana.it"  per le informazioni.

Superficie calpestabile

La superficie calpestabile o superficie utile abitabile si ottiene sommando i vani al netto dei muri. Per fare una valutazione rapida, conoscendo la superficie lorda, è circa l'80/90% della superficie lorda  totale di pavimento. Ovvio che la superficie calpestabile in un'abitazione d'epoca, costruita con tutti i muri portanti, sarà inferiore a quella di un'unità immobiliare di nuova edificazione con la stessa superficie lorda.

Legge Tognoli

A integrazione dei precedenti post " Come valutare un posto auto", "Come valutare un box auto" e per praticità di coloro che desiderano saperne di più riguardo alla Legge Tognoli  a seguire riporto il testo con le modifiche susseguitesi negli anni.

                                                                    Legge 24 marzo 1989, n. 122

Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate, nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale

(G.U. 6 aprile 1989, n. 80)

Art. 1 (omissis)

Art. 2

1. Il Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro per i problemi delle aree urbane, sentita la commissione interregionale di cui all' articolo 13 della legge 16 maggio 1970, n. 281, entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge provvede a determinare i criteri di valutazione del fabbisogno dei parcheggi, con particolare riguardo alle diverse tipologie e funzioni, anche ai fini dell' aggiornamento degli standards urbanistici relativamente alle quantità minime da destinare a spazi per parcheggi di cui agli articoli 3, 4, 5 e 6 del decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro dell'interno, 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana n. 97 del 16 aprile 1968.

2. L'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, è sostituito dal seguente: «Art. 41-sexies. -
 Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere 

riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione».

3. (omissis)

Artt. da 3 a 8 (omissis)

Art. 9

1. I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché‚ non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla 
medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i beni culturali ed ambientali da 

esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi ove i piani del traffico non siano 

stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente.
(comma così modificato dall’art. 17, comma 90, legge n. 127 del 1997 poi dall'art. 37, comma 1, legge n. 472 del 1999)

2. L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta ad autorizzazione gratuita. Qualora si tratti di interventi conformi agli strumenti urbanistici vigenti, l’istanza per l’autorizzazione del Sindaco ad eseguire i lavori si intende accolta qualora il Sindaco stesso non si pronunci nel termine di 60 giorni dalla data della richiesta. In tal caso il richiedente può dar corso ai lavori dando comunicazione al Sindaco del loro inizio.
(il regime autorizzativo deve intendersi sostituito dalla denuncia di inizi attività o, facoltativamente, 
dal permesso di costruire)

3. Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale dalla assemblea del condominio, in prima o in 
seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice 

civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.
(comma così modificato dall’art. 17, comma 90, legge n. 127 del 1997)

4. I comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o già avviati. La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti:
(comma così sostituito dall'art. 10, comma 2-ter, legge n. 30 del 1998)

a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni;   

b) il dimensionamento dell’opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua realizzazione;

c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la esecuzione dei lavori;
d) i tempi e le modalità per la verifica dello stato di attuazione nonché le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti.  

5. Fermo restando quanto previsto dall'articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l'immodificabilità dell'esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà 
dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto 
nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune.  I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione.
(comma così sostituito dall'art. 10, comma 1, legge n. 35 del 2012)

6. Le opere e gli interventi di cui ai precedenti commi 1 e 4, nonché gli acquisti di immobili destinati a parcheggi, effettuati da enti o imprese di assicurazione sono equiparati, ai fini della copertura delle riserve tecniche, ad immobili ai sensi degli articoli 32 ed 86 della legge 22 ottobre 1986, n. 742.

Art. 10 (omissis)

Art. 11

1. Le opere e gli interventi previsti dalla presente legge costituiscono opere di urbanizzazione anche ai sensi dell'articolo 9, primo comma, lettera f), della legge 28 gennaio 1977, n. 10.

2. Le prestazioni derivanti da contratti aventi per oggetto la realizzazione delle opere e degli interventi previsti dalla presente legge sono soggette all'imposta sul valore aggiunto con l'aliquota del 2 per cento. La stessa aliquota si applica ai trasferimenti degli immobili o di porzioni degli stessi anche in diritto di superficie.
(l'aliquota è ora del 4 per cento)

3. L'atto di cessione del diritto di superficie è soggetto all'imposta di registro in misura fissa.

Articoli da 12 a 28 (omissis)

Art. 29

1. Le norme contenute nei titoli I, II, III e V della presente legge entrano in vigore il giorno successivo a quello della pubblicazione della legge stessa sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica 
Italiana.

2. Le norme contenute nel titolo IV della presente legge entrano in vigore dal 1° giugno 1989 e si 
applicano alle violazioni accertate da tale data.

Per i riferimenti normativi si ringraziano "Bosetti & Gatti"

Come valutare un posto auto

I posti auto privati, soprattutto in città e nelle zone limitrofe, sono molto ricercati. Vediamo insieme cos'è un posto auto,  se si può vendere o acquistare separatamente dall'unità abitativa e come si valuta.

Cosa s'intende per posto auto?

Per posto auto intendiamo uno spazio delimitato e contrassegnato nell'ambito delle parti comuni del condominio, quali cortile, piazzale o piano interrato.

I posti auto possono essere coperti o scoperti e consentono di parcheggiare l'auto all'interno della proprietà privata.

Come si valuta un posto auto?

Le quotazioni dei posti auto coperti sono indicativamente pari alla metà del valore attribuito ai box auto nella zona di riferimento.

Il valore dei posti auto scoperti è pari a un terzo del valore attribuito ai box auto della zona di riferimento.

Si possono vendere i posti auto separatamente dall'appartamento di proprietà?

I posti auto sono sempre abbinati ad un appartamento e questo ha reso spesso piuttosto discussa la loro vendita separata. Vediamo alcune normative di riferimento per cercare di capire meglio.

Ricordo comunque che è importante fare riferimento anche al proprio regolamento condominiale che può aiutarci a capire in quale dei seguenti casi rientra il nostro posto auto e quindi se è possibile o meno alienarlo separatamente dall'abitazione.

Come prima cosa occorre ricordare la Legge 122/89 (c.d. legge Tognoli) che ha introdotto importanti modificazioni in tema di disciplina dei parcheggi allo scopo di agevolare la costruzione nel sottosuolo o l'ampliamento di posti auto a servizio di fabbricati già edificati.

I punti salienti di tale disciplina possono essere individuati come segue:

1. i parcheggi realizzati in base a detta legge non possono essere alienati separatamente rispetto all'unità immobiliare alla quale sono legati da rapporto di pertinenzialità (art. 9 della Legge 122/89). Va osservato tuttavia che, per effetto della novellazione introdotta con l.
2.  35/2012, il V° comma dell'art. 9 in esame attualmente ammette (con la sola eccezione dei parcheggi "convenzionati") la cessione separata, alla sola condizione che il posto auto sia comunque destinato a pertinenza di unità immobiliare sita nello stesso comune;
3. è sufficiente l 'autorizzazione comunale ai fini della costruzione di detti posti auto (non già della concessione, come d'ordinario);
4. gratuità del rilascio del provvedimento autorizzativo comunale;
5. possibilità che si faccia deroga agli strumenti urbanistici vigenti;
6. previsione di una fattispecie di silenzio assenso con riferimento a progetto conforme agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti vigenti, silenzio assenso rafforzato dalla possibilità che l'intervento sia attuabile in forza di semplice presentazione di SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività);
7. sufficienza di quorum deliberativo pari alla maggioranza sia dei capi sia del valore millesimale ai fini dell'assunzione della deliberazione condominiale necessaria per procedere alla costruzione dei parcheggi, nonostante la natura di innovazione dell'opera (es: se richiedente la maggioranza dei partecipanti ed i due terzi del valore ai sensi degli artt. 1120 e 1136 cod. civ.).                                                                                                                                                                                                     

Attualmente si può concludere che per quanto attiene alle edificazioni successive all'entrata in vigore della L. 28 novembre 2005, n. 246, vale la regola della libera cedibilità, anche separatamente rispetto ad unità immobiliare abitativa o commerciale, di box e/o posti auto. Gli autoparcheggi alienati separatamente non saranno inoltre gravati da alcun diritto in favore dei titolari delle altre unità immobiliari di cui si compone l'edificio. Rimane interamente ferma la specifica normativa dettata dalla c.d. Legge Tognoli, rimasta integra all'esito della novella in parola.

Si ringrazia Wikijus per le informazioni legate alle leggi.