lunedì 11 novembre 2013

Come valutare un posto auto


I posti auto privati, soprattutto in città e nelle zone limitrofe, sono molto ricercati. Vediamo insieme cos'è un posto auto,  se si può vendere o acquistare separatamente dall'unità abitativa e come si valuta.





Cosa s'intende per posto auto?

Per posto auto intendiamo uno spazio delimitato e contrassegnato nell'ambito delle parti comuni del condominio, quali cortile, piazzale o piano interrato.

I posti auto possono essere coperti o scoperti e consentono di parcheggiare l'auto all'interno della proprietà privata.


Come si valuta un posto auto?

Le quotazioni dei posti auto coperti sono indicativamente pari alla metà del valore attribuito ai box auto nella zona di riferimento.

Il valore dei posti auto scoperti è pari a un terzo del valore attribuito ai box auto della zona di riferimento.


Si possono vendere i posti auto separatamente dall'appartamento di proprietà?

I posti auto sono sempre abbinati ad un appartamento e questo ha reso spesso piuttosto discussa la loro vendita separata. Vediamo alcune normative di riferimento per cercare di capire meglio.

Ricordo comunque che è importante fare riferimento anche al proprio regolamento condominiale che può aiutarci a capire in quale dei seguenti casi rientra il nostro posto auto e quindi se è possibile o meno alienarlo separatamente dall'abitazione.

Come prima cosa occorre ricordare la Legge 122/89 (c.d. legge Tognoli) che ha introdotto importanti modificazioni in tema di disciplina dei parcheggi allo scopo di agevolare la costruzione nel sottosuolo o l'ampliamento di posti auto a servizio di fabbricati già edificati.
I punti salienti di tale disciplina possono essere individuati come segue:
  1. i parcheggi realizzati in base a detta legge non possono essere alienati separatamente rispetto all'unità immobiliare alla quale sono legati da rapporto di pertinenzialità (art. 9 della Legge 122/89). Va osservato tuttavia che, per effetto della novellazione introdotta con l.
  2.  35/2012, il V° comma dell'art. 9 in esame attualmente ammette (con la sola eccezione dei parcheggi "convenzionati") la cessione separata, alla sola condizione che il posto auto sia comunque destinato a pertinenza di unità immobiliare sita nello stesso comune;
  3. è sufficiente l 'autorizzazione comunale ai fini della costruzione di detti posti auto (non già della concessione, come d'ordinario);
  4. gratuità del rilascio del provvedimento autorizzativo comunale;
  5. possibilità che si faccia deroga agli strumenti urbanistici vigenti;
  6. previsione di una fattispecie di silenzio assenso con riferimento a progetto conforme agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti vigenti, silenzio assenso rafforzato dalla possibilità che l'intervento sia attuabile in forza di semplice presentazione di SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività);
  7. sufficienza di quorum deliberativo pari alla maggioranza sia dei capi sia del valore millesimale ai fini dell'assunzione della deliberazione condominiale necessaria per procedere alla costruzione dei parcheggi, nonostante la natura di innovazione dell'opera (es: se richiedente la maggioranza dei partecipanti ed i due terzi del valore ai sensi degli artt. 1120 e 1136 cod. civ.).                                                                                                                                                                                                     
Attualmente si può concludere che per quanto attiene alle edificazioni successive all'entrata in vigore della L. 28 novembre 2005, n. 246, vale la regola della libera cedibilità, anche separatamente rispetto ad unità immobiliare abitativa o commerciale, di box e/o posti auto. Gli autoparcheggi alienati separatamente non saranno inoltre gravati da alcun diritto in favore dei titolari delle altre unità immobiliari di cui si compone l'edificio. Rimane interamente ferma la specifica normativa dettata dalla c.d. Legge Tognoli, rimasta integra all'esito della novella in parola.



Si ringrazia Wikijus per le informazioni legate alle leggi.

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