sabato 29 giugno 2013

Esproprio


Esproprio

Procedimento espropriativo

   
                                    


Fasi necessarie:

Apparizione del vincolo;
-  Dichiarazione di pubblica utilità;
-  Determinazione, in via provvisoria, dell’indennità;
-  Emanazione del decreto di esproprio.

Fasi eventuali:

Cessione volontaria del bene, in tal caso viene corrisposto al proprietario un corrispettivo   superiore all’indennità prevista;
Espropriazione d’urgenza;
Retrocessione. In tal caso il proprietario ha la possibilità di riacquistare i beni non utilizzati o parzialmente utilizzati per  
   opere d’interesse pubblico.

Indennità di esproprio: se non c’è accordo l’Autorità espropriante dovrà richiedere la determinazione definitiva dell’indennità alla commissione provinciale (ufficio erariale)






martedì 25 giugno 2013

Diritto di enfiteusi


                                                 Diritto di enfiteusi     

E’ un diritto reale di godimento che limita il diritto del proprietario.

Fra i diritti reali su cosa altrui è quello più esteso. 
Ebbe grande diffusione nel medioevo fino all’ottocento (feudalesimo). In particolare, vi si ricorreva per i terreni incolti o che necessitavano di importanti migliorie.  Ha trovato regolamentazione nel Codice Civile del 1942 agli articoli 957-977 del libro terzo della proprietà, al fine di incentivare la produttività delle terre grazie all'attività degli agricoltori. 
Tenendo presenti le peculiarità che ha assunto il diritto di livello (contratto agrario in uso nel medioevo che consisteva nella cessione di un fondo dietro il pagamento di una pigione) nel corso della sua evoluzione storica, la giurisprudenza di legittimità in più occasioni ha avuto modo di equipararlo ad un diritto di enfiteusi (Cass. civ. sez. III n. 64/1997 e Cass. n. 1366/1961 e Cass. 1682/1963 – E1) e pertanto ad un diritto reale di godimento su fondo altrui. 
Attualmente è sempre meno utilizzato.

Il titolare del diritto di enfiteusi, enfiteuta o livellario, ha gli stessi diritti del proprietario (concedente):

- sui frutti;

- sul tesoro;

- sull’utilizzazione del sottosuolo;

- può cambiare destinazione del fondo;

- può cedere a terzi il proprio diritto;

- può ipotecare il suo diritto.

Il titolare del diritto di enfiteusi ha due limitazioni:
- migliorare il fondo oggetto del contratto di enfiteusi;
- corrispondere al proprietario (nudo proprietario o concedente) un canone, che può essere costituito da una somma di denaro o da una determinata quantità di prodotti naturali (per la cui determinazione si fa riferimento a leggi speciali).

Durata del diritto di enfiteusi

Il diritto di enfiteusi può avere una durata a termine, purché non inferiore ai venti anni, oppure può essere perpetuo.

Nel caso d’interruzione del diritto di enfiteusi il titolare  riceve un’indennità.
Affrancazione del diritto di enfiteusi
L’affrancazione è il diritto di acquisire la proprietà del fondo oggetto del diritto di enfiteusi, trascorsi almeno venti anni, pagando una determinata somma.
Il proprietario non può, in ogni caso, obbligare l’affrancazione del fondo.

Devoluzione del diritto di enfiteusi
Se l’enfiteuta deteriora il fondo o non lo migliora o non paga il canone per due annualità, il concedente può chiedere la cessazione del contratto di enfiteusi.
Ovviamente, in caso di vendita, come per gli altri diritti di godimento su cosa altrui, si ha un deprezzamento del fondo rispetto al valore di mercato.

Il diritto di enfiteusi può essere applicato a un fondo agricolo, edificabile o edificato.


domenica 23 giugno 2013

Suggestioni Immobiliari

Suggestioni

Perché agli italiani piacciono tanto gli immobili?
La mamma italiana, il focolare domestico, la casa; rifugio, riposo, calore familiare, una sicurezza che spesso si tramanda di generazione in generazione. Chi lascia una casa ha la sensazione di continuare a proteggere i suoi cari anche quando non ci sarà più, chi la riceve con essa percepisce anche questo senso di sicurezza che il congiunto gli ha voluto donare.
La casa, talvolta fonte di tanti problemi, è e rimane il porto sicuro dove approdare dopo una lunga e faticosa giornata di lavoro.

Ma lasciamo, per una volta, spazio alle immagini, ai nostri ricordi, liberiamo le emozioni....


































martedì 18 giugno 2013

Diritto di Uso


  Diritto di uso
 (art. 1021 e seguenti c.c.)
 
-  È un diritto reale di godimento su cosa altrui più limitato rispetto all'usufrutto;

- Consiste nel servirsi di una cosa altrui e, se fruttifera, raccoglierne i frutti naturali limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (es. i frutti ricavati da un terreno agricolo);

- É in stretta relazione con la persona a cui è concesso (usuario), pertanto non è cedibile e non può essere dato in locazione ad altri

Domande più frequenti

Le spese spettano all' usuario o al proprietario?
Chi ha l'uso di un fondo e ne raccoglie i frutti è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l' usufruttuario e l' abitante (titolare del diritto di abitazione). Se non raccoglie una parte dei   frutti contribuisce in proporzione a ciò che gode. Le spese straordinarie spettano al proprietario.

Come si costituisce il diritto di uso?
Secondo l'art.1350 punto 4 del codice civile il contratto costitutivo del diritto d'uso deve avvenire in forma scritta, pena nullità.

sabato 15 giugno 2013

Diritto di abitazione


Diritto di reale di godimento su cosa altrui





Il diritto d'abitazione (art.1021 c.c. e seguenti) è un diritto di godimento su cosa altrui più limitato rispetto all' usufrutto.
Consiste nel diritto di abitare una casa per sè e per la propria famiglia;
É legato imprescindibilmente alla persona alla quale è concesso: non è cedibile ad altri.
L'intestatario di tale diritto non può, quindi, coglierne i frutti (es. affitto) se non quello di viverci personalmente con la propria famiglia. Nel caso in cui il titolare del diritto non lo elegga a principale abitazione il diritto decade.
Come nel diritto di usufrutto non è permesso cambiare destinastione d'uso all'immobile

Domande frequenti

É possibile vendere un immobile gravato da diritto di abitazione?
Sì, anche se il diritto d'abitazione è da considerarsi come un "peso" che grava sull'immobile, valutabile in termini di percentuale sul valore di mercato.
La percentuale di detrazione varia in relazione all'età del beneficiario del diritto in una fascia compresa fra il 10 e il 20% del valore di mercato del bene.
Dunque, utilizzando parole più semplici, possiamo dire che come il diritto di usufrutto, il diritto di abitazione non si estingue in caso di compravendita, ma segue l'immobile, abbassandone il prezzo di mercato.

Il  diritto di abitazione riconosciuto al coniuge superstite per essere costituito necessita di qualche formalità?
No, nel caso di coniuge superstite questi acquisisce immediatamente il diritto di abitazione, senza dover espletare alcuna formalità.

mercoledì 12 giugno 2013

Le Imposte sulle Compravendite


Imposte sulle compravendite


Per l'acquisto di un fabbricato ad uso abitativo si applicano generalmente l'IVA e/o l'imposta di registro, a seconda della tipologia del venditore, le imposte ipotecaria e catastale.


Nel seguente schema, tratto dallo "Annuario del contribuente 2012" dell'Agenzia delle Entrate (Annuario soggetto a variazioni,  consigliabile seguire gli aggiornamenti sul sito dell'Agenzia dell'Entrate) sono riportate le principali casistiche di compravendita con le relative imposte applicate.

Importante è ricordare che quando si acquista la prima casa si applicano aliquote agevolate e non quelle dello schema seguente (di questo argomento tratteró in uno dei prossimi post).






domenica 9 giugno 2013

Seconde case



Costi delle seconde case

Presentazione
Un investimento del piccolo risparmiatore che, in alcuni casi, garantisce le vacanze alla famiglia, le più gettonate le case al mare, ma anche in campagna e in montagna. Talvolta la seconda casa è frutto di un eredità e presenta dei costi inaspettati, non sempre sostenibili.




Costi delle seconde case
  •  Costo di acquisto;
  •  Spese notarili, uguali a quelle per la prima casa;
  •  Commissioni agenzia, uguali a quelle per la prima casa (possono variare da agenzia ad agenzia e da provincia a provincia);

         -  se si acquista da costruttore l'IVA è del 10% contro il 4% delle compravendite  prima casa;
         -  se si acquista da un privato si paga l'imposta di registro del 7%  piú 2% per l'imposta ipotecaria
            e l'1% per l'imposta catastale;

  • Le imposte annuali:

         - IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) che verrà pagata solo in caso di immobile
           dato in affitto altrimenti verrà assorbita dall'IMU, secondo le nuove normative;
         - IMU (Imposta Municipale Unica);

  • Utenze, i canoni di abbonamento al servizio di luce, gas, acqua sono maggiorati rispetto a quelli applicati per la prima casa;
  • Tassa sui rifiuti, maggiorata rispetto a quella dovuta per la prima casa










martedì 4 giugno 2013

Usufrutto

Usufrutto

Presentazione
Un argomento a me caro, che sa di cose antiche e di amore... Lasciare ai figli pensando alla tranquillità del compagno/ a di una vita, perchè niente non gli abbia a mancare quando noi non ci saremmo più... Il bene principe, la casa, quella casa che è stata il nido, che ha visto crescere la nostra famiglia e vogliamo rimanga per proteggere fino all'ultimo il suo nucleo. Tutelare un bene dato in proprietà ai figli minori, finchè loro stessi non siano in grado di amministrarlo, proteggendolo da eventuali creditori. Un contratto che può garantire ai nostri cari un tetto per la vita!




Usufrutto
Esistono più tipi di usufrutto:
Usufrutto legale: è il diritto esercitato dai genitori sui beni immobili intestati ai figli minori di diciotto anni. I frutti devono essere destinati alla famiglia, non è cedibile, nè aggredibile da eventuali creditori;
Usufrutto giudiziale: si costituisce per provvedimento del giudice. In caso di scioglimento della comunione di beni fra coniugi il giudice costituisce a favore di uno dei due l'usufrutto su una parte dei beni spettanti (es. Casa coniugale solitamente viene assegnata in usufrutto al coniuge a cui vengono affidati i figli...);
Usufrutto volontario: il proprietario del bene lo aliena a titolo oneroso o gratuito (es. cessione della proprietà ai figli) e ne mantiene il godimento per sè o terzi (es. Coniuge ).

L'usufrutto è  un diritto reale di godimento su cosa altrui.
L'usufruttuario è colui che detiene il diritto di godere e disporre di una cosa senza esserne il proprietario.
Colui che detiene la proprietà di un bene gravato da diritto di usufrutto si chiama nudo proprietario.
"L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilitá che questa può dare, fermi i limiti stabiliti" - art.981 c.c.-.
Pertanto l'usufruttuario può cedere il suo diritto a terzi, ad esempio affittando l'appartamento su cui grava l'usufrutto (salvo non sia vietato espressamente nell'atto costitutivo).
L'usufrutto puó essere costituito a favore di persone fisiche e giuridiche (società di persone e di capitale); nel primo caso  coincide con la durata della vita del titolare, nel secondo caso puó avere una durata massima di trent'anni. In ambedue i casi rimane sempre valido il rispetto della destinazione economica.

Domande più comuni
1. Si può vendere un immobile gravato da usufrutto?
Sì!  Però è bene sapere che vendendo l'immobile il diritto di godimento da parte dell'usufruttuario si mantiene inalterato. Questo porta ad un giustificato deprezzamento dell'immobile rispetto ad un immobile di pari valore, ma libero dal suddetto diritto reale di godimento.

2. A chi spetta il pagamento dell'Imu?
All'usufruttuario.

3. A chi spettano le spese dell'immobile su cui grava il diritto di usufrutto?
Le spese relative alla gestione ordinaria spettano all'usufruttuario, quelle relative alla gestione straordinaria al nudo proprietario.

Per chi vuol saperne di più su addizioni e miglioramenti effettuati dall'usufruttuario basta un clik!

Grazie, a presto!